“撞限房”问题涉及广大权利人的权益 ，也关乎物权法威信 ，应该通过立法完善给出答案

据《新京报》报道,日前,温州部分商品房遭遇需要交纳土地出让金的问题引发热议。18日,记者回访青岛两处土地使用期“撞限”小区(据说这是全国首例),发现目前小区尚未解决土地使用权的难题,但并不妨碍小区的出售和租住。但广东深圳、新疆克拉玛依等多地已推出相应土地使用权收费政策。

商品房土地使用权到期后该不该补交土地出让金?这个问题引发巨大争议,从普通公众到物权法专家等都对此发表了各自看法,有人认为应当补交费用,有人则认为应当无条件自动续期。而从各地做法来看,有的到期后要补交费用(如深圳),有的地方“撞限房”却可以照常租售(如青岛)。

最值得关注的是青岛多个“撞限房”照常租售。据悉,由于历史原因,只有20年土地使用权的青岛阿里山小区与紫金山小区的大多数土地使用权早已到期,但业主们仍照常居住,而且房屋过户交易也不受影响。那么,这种现象究竟正常不正常,以及给我们带来何种启示呢?

坦率地说,这种现象既正常也不正常。之所以说正常,是因为物权法规定的“住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期”的表述是模糊的,是有条件自动续期还是无条件自动续期,没有明确规定。对地方政府来说,“法无授权不可为”,自然不能阻挡“撞限房”的正常使用和交易。

之所以说不正常,是因为“撞限房”问题,一则让业主们没有安全感,担心有一天被要求补交费用或者被要求拆迁；二则,由于没有土地使用证,可能贷款不好贷了。这是法律不健全给业主们带来的麻烦。而物权法2007年10月1日起施行至今,仍未进一步完善,也是不正常的。

再说深圳的例子。某业主已于今年3月9日付清房地产延续土地使用年限的地价款44940元,土地使用年期延至70年。按照《深圳市到期房地产续期若干规定》,补费似乎合理合法,但地方法规属于“下位法”,在“上位法”物权法没有明确规定的情况下,补费是否正常也值得商榷。

青岛现象与深圳现象有一个共性,即都是土地使用权制度改革的先行先试者,那么,一方面出现20年土地使用权现象也属于正常,改革应该允许摸索和尝试；另一方面,如今“撞限房”无论是深圳补交费用还是青岛照常租售,都属于改革遗留问题,应该按照历史遗留问题来解决。

解决“撞限房”问题,在没有物权法之前,地方政府可以按照地方规定改革和操作,但物权法实施后,地方政府都应该根据法律明确授权来操作。当法律没有明确授权地方政府对“撞限房”收取土地出让金,深圳、克拉玛依的土地使用权收费政策就有待商榷,如果操作不当会损害法律公信力和权利人利益。

需要指出的是,《城市房地产管理法》第22条规定的“经批准准予续期的,应当重新签订土地使用权出让合同,依照规定支付土地使用权出让金”,似乎让补费有了法律依据。但这条规定是关于土地使用权出让合同,而这个合同是地方政府与开发商的合同,未必能约束购房人,而购房合同中似乎又没有相关约定。

据报道,温州部分房屋20年土地使用证到期情况,已引起国土资源部的重视。而一些法律人也希望最高法尽快给出司法解释。但在笔者看来,“撞限房”问题涉及广大权利人的权益,也关乎物权法威信,应该通过立法完善给出答案,因此,这个法律缺陷只有让全国人大来弥补,“补丁规定”才能与物权法精神保持一致。