有人甚至总结为中国未来是什么一种模式，是日本的模式（房价跌、汇率不贬）还是所谓的俄罗斯模式（房价不跌、汇率贬值）？这样一种观点背后的一个基本共识和一个基本逻辑就是房价和汇率要结合起来看才对，把中国的房价换算成美元太贵了，所以汇率和房价有一个要调整，关键是哪一个将调整。

这个问题之所以重要不仅仅是从投资的角度看关乎资产配置。无论房价还是汇率都是有双重属性，既是资产价格又是商品价格。 住房是一种重要的消费品，汇率也不仅仅是一种资产价格，它是贸易品和非贸易品、进口和出口的相对价格的重要决定因素。所以房价和汇率的关系不仅仅是投资者资产配置的问题，也是关系经济发展，经济结构变化的问题，所以非常重要。我谈一些自己的看法。　

首先，我们要关注事实，日本和俄罗斯到底发生了什么，是不是日本房价跌了汇率没贬、俄罗斯是房价没跌汇率贬了？我们来看几张图。第一个我们看日本房地产泡沫破裂以后东京的名义房价和实际房价确实大幅下跌，我们再来看日元汇率在泡沫破裂以后没有明显的单方向的持续贬值或升值，而是上下波动。

我们再来看俄罗斯莫斯科的名义房价和实际房价走势是不一样的，名义房价没下跌但实际房价近几年有一个明显的下降。所以说俄罗斯房价没有跌是不准确的，名义房价没跌但房价增长速度是显著低于一般商品和服务价格的上升，扣除通胀后实际的房价是下降的。 卢布兑美元汇率确实是贬值的，尤其是过去的一年多时间内贬值很厉害。

那么作为比较，我们中国北京的名义和实际房价是大幅攀升，人民币兑美元有效汇率在过去两年有贬值。 所以总结来看，日本是房价跌了，汇率没贬；俄罗斯是实价房价跌了，汇率贬值；我们中国是无论实价房价还是名义房价都还在高位，在过去一年多继续大幅攀升，汇率出现贬值。

理清事实后，我们再来看房价和汇率的关系存在什么可能。 我刚才讲到，汇率和房价有双重属性，既是一个资产价格又是一个商品价格，所以我们要从这双重属性上来看这一问题。