如果重新计算我国城镇户籍家庭的住房自有率，2015年将超过70%，如此之高的住房自有率是二手房市场崛起的支撑条件。

　　二手房市场崛起是必然趋势

　　从国际对比来看，美国、英国、法国、澳大利亚已经是二手房主导的市场，这四个国家二手房成交分别是新房成交的9倍、8.1倍、1.9倍、3.5倍。

　　一个自然的问题便是：二手房爆发的条件和时点是什么？答案体现在三个方面。

　　第一，业主自有房屋的存量规模，决定有多少房子可以流通。

　　从美国经验来看，尽管1880年之后美国的经纪行业已经萌芽，但是直到1950年才开始真正意义上的蓬勃发展，1980年之后才日渐成熟。

　　探究事实真相可以发现：1950年，新房市场经历1940年代的大发展之后，房屋新开工和房屋存量逐步趋于稳定，且住房自有率超过60%，并长期维持在这一水平之上。

　　作为一个对照，英国二手房市场则崛起于20世纪80年代，内在原因是英国房屋自有率一直偏低，直到1980年代之后，才上升到60%以上。

　　深层次的研究发现，与美国相比，英国政府历史上对住房市场的干预程度极深，曾经超过50%的房屋由政府提供，英国家庭房屋自有率上升速度极其缓慢，不太可能形成一个房屋流通的二手房市场。

　　从数据上看，1959年到1964年间，英国约1/3的房屋是市政委员会所建，直到1971年，英国业主自住的房屋还不到50%。

　　直到1983年，撒切尔领导的保守党推出住房制度改革，把议会的房屋廉价出售给150万工人家庭，以此来确保越来越多的英国人有自己的房子。

　　1981年，英国自有住房者增加到54%，10年之后，进一步上升为67%。自有房数量由1980年的1100万套，上升到今天的1800万套左右，这为英国二手房市场快速成长奠定了合适土壤。

　　第二，存量房屋的质量能否满足住房需求。如果质量较差，则很难进入市场，住房需求仍由新房满足。

　　美国二手房市场之所以如此庞大，每年有500万套左右的交易量，很大程度上是因为美国房屋结构以独栋别墅为主，大多数情况下，这些房屋能够满足人们改善住房的需求。

　　相比较而言，日本二手房市场之所以相对迟缓，部分原因在于日本的存量房屋质量较差，面积较小，无法满足增量需求。

　　第三，人口流动和住房转换的频率。这从根本上决定房屋流通率以及二手房的空间。

　　美国房屋流通率的历史平均水平在4.5%，高峰时期曾高达6%，考虑到美国的房屋存量达1.2亿套，4.5%的流通率意味着每年成交的二手房可达540万套。

　　美国的出租市场住房换手率高达30%，是交易市场房屋流通率的6倍。

　　美国二手房交易和二手房出租市场之所以出现极高的流通率，本质上是因为美国的人口流动性极强，住房需求转换的频率极高。

　　1940年代之后，美国的郊区化趋势到来，郊区人口增长率曾高达50%以上，这是推动二手房市场爆发的根本动力。此外，美国家庭的住房需求转换频率也很高。据统计，2001年至2011年间，只有16%的美国家庭一直处于租房状态，13%的家庭由租客变成业主，7%的家庭由业主变成租客，9%的家庭则在租客和业主之间频繁转换。

　　如果只考虑30岁以下的年轻人的住房转换，则这个频率会更高。