二手房升温与入学季有关

中介认为，“好景”难以持续 成交量将迎来回调

如今，“317”政策执行已长达一年有余，随着二手房价格的调整到位，蛰伏已久的刚需及改善开始逐步走出观望，刚刚过去的三月及四月首周里，北京二手房出现了明显的升温迹象。思源地产数据显示，2018年3月，北京二手房签约量达到12104套，继2017年12月和2018年1月之后，二手房月度销量再破万套大关。此外，这一成交量也创下自2017年4月以来，近12个月的销量新高。不仅如此，链家地产的统计数据显示，3月份北京二手房的平均成交价格达到了60357元/平方米。这是二手房均价连续3个月跌入5万元通道以来，首次重回6万元以上。

面对这样的量价齐升，可以就此判断二手房走出低谷了吗？

对于这样的判断，业内人士却并不认同，3月份成交量的量价齐升主要有两个因素造成，一方面是一些热点区域前期降价幅度较大，获得了购房人的认可。另一个就是周期性的原因，随着5月份入学登记的到来，三四月份的学区房需求明显增加，在推动成交的同时，也带动了均价的上涨。

链家地产研究院首席分析师许小乐就认为，3月二手房“小阳春”有多种方面的因素，但长期来看，很难持续。向上，二手房受阻于政策和信贷依旧从严，难以大幅回暖；向下，大部分区域都出现了明显的降价，再次大降的空间也并不大，因此，未来成交量可能出现回调，市场价格将趋于稳定。

从200套到700套 京城二手房成交回暖

刚刚过去的3天小长假，身处于调控传言中的北京楼市，新房交易量继续走冷，二手房交易量则出现企稳势头。不仅是3月份成交大涨，4月初的交易量同样可观。数据显示，北京二手住宅网签量4月2日为736套、3日为624套、4日为703套，是近半年来单日网签量最高。

其实，自去年北京实施“317”新政以来，相关主管部门陆续采取了限购、限贷、限商、限价、限售的“五限”政策严格管控楼市，大力抑制投资投机需求的同时，也不可避免地造成了普通购房人的观望心态。新房二手房纷纷迎来量价齐跌。尤其是二手房，部分小区的房价跌幅超过了20%，成交量也从单月超过2万套，锐减至单月6000套左右，日平均签约量只有200套左右。

但现在，从200套到700套，签约量出现了明显回升，是意味着二手房已经走出低谷了吗？

二手房现在到底是什么情况？想了解真实的二手房市场，最有发言权的恐怕不是利益相关的中介经纪人，而是经常约看房的买房人。

孙福(化名)是一位工作在北三环的广告从业人员，一直租房的他，打算趁着房价下跌时，在惠新西街附近买一套两居室，既方便工作也方便交际。持着这个目的，孙福从去年底开始就四处找房，几乎每个周末都会约中介经纪人去看房。

春节前约看房其实挺冷清的，每次都是顶着寒风，坐着经纪人的电动车穿梭在各个小区之间。但过了春节，明显觉得看房人多了不少，每到一个小区都能碰到同样来看房的人。一套房子到了周末甚至同时两三组人一起看，孙福告诉北京青年报记者，以他的感官来看，最近的看房量和成交量确实有所回升。

链家地产的调查数据也证明了这一点。新近公布的全国重点城市带看量统计中，链家检测的11个重点城市中(上海数据缺失)，只有北京的成交量保持了继续增长，并且北京的带看量也高于平均水平，链家统计的3月二手房带看次数为51.2万次，远高于1月份的39.2万次和2月份的17万次，也是最近半年来的新高。

对此，思源地产首席分析师郭毅表示，随着北京新房市场趋向高端化，卖旧换新成为市场主流，二手房的签约数字也就成为衡量北京楼市冷热的一个关键性指标。月售万套以上，意味着北京楼市正在逐步走出低谷，恢复正常的交易水平。

郭毅认为造成这一现象有三点原因：

其一，随着调控深化，北京二手房价格普降15%-20%，前期积累的房价泡沫得到消减，房产价值重新进入合理区间，吸引对价格敏感度较高的刚需购房者回流；其二，近日深圳二手交易“三价合一”政策的实行引起广泛关注，其实北京早在去年底便对《存量房屋买卖合同》示范文本加以修订，并于今年3月颁布实施，至此，一线城市加强管控二手房交易过程中的信贷、税费管理已成定局，未来二手交易的成本增加将成必然，在一定程度上起到挤压二手置业需求的作用；最后，尽管调控形势依旧保持严格，但北京楼市的基本面其实没有发生改变，而随着北京人口政策出现定向宽松，有利高精尖人才的引进，此举也将为楼市带来稳定的刚性购房需求。

与此同时，郭毅表示，由于二手房与新房之间相互依存的关系，二手成交量的升温，也将有助于向新房市场输送置业需求，促使新房市场在未来一段时间里出现同步回暖的成交走势。

成交均价再次冲上6万元/平方米 学区单价高的小户型贡献大

不仅是成交和带看量的增长，二手房价格也因此出现了一定的反弹。链家地产的数据显示，3月份，北京二手房成交均价为60357元/平方米。值得注意的是，这是自去年12月北京二手房成交均价跌破6万元/平方米以来，再次冲上6万元的门槛。链家数据显示，去年 12月到今年2月，连续3个月的二手房成交价格分别是59680元/平方米、59452元/平方米、59579元/平方米。3月份不但成交量明显回升，成交价格也出现了增长。

虽然链家的数据并不具有权威性，但在北京市场上，通过链家达成的二手房交易超过了50%，因此，其统计数据也能一定程度上反映市场的情况。

量价都出现了回暖，那是意味着二手房市场要告别低谷了吗？

其实这样想并不准确，北青报记者通过对链家成交的热点区域调查发现，3月份成交量的量价齐升主要有两个因素造成，一方面是一些热点区域前期降价幅度较大，获得了购房人的认可。另一个就是周期性的原因，随着5月份入学登记的到来，3、4月份的学区房需求明显增加，在推动成交的同时，也带动了均价的上涨。

以西城区德胜片区为例，这里拥有育翔小学、五路通小学、西师附小等多个重点小学，一直以来都是学区房成交热点区域。北青报记者在德胜门桥附近的一家中介门店了解到，3月份仅前半个月，通过这一家门店，就成交了16套学区房，几乎每天一套。一位门店负责人告诉北青报记者，元月初八他们店正式复工上班，当天就成交一套学区房一居室。随后，几乎每天都有新增的带看和成交。年前看房人都不多，但年后一下子集中起来。大多数成交都是小户型的一居室，为了落户上学。

成交单价的提高很可能也是因为小户型的集中成交。该门店负责人表示，以他们在3月份成交的房源为例，面积最小的一套为马甸南村的南向40.5平方米一居室，成交单价高达15.93万元，但总价相对比较低，为645万元。这样的房子大多是买来过户用，购房人的钱不够买两居、三居，就会选择买一居室，很多人其实也不会带着孩子自住，而是出租出去，自己在附近再租一套大一点的两居室作为过渡。这样一来，虽然成交单价较高，但仍是刚性需求。

链家提供的数据也显示，3月份均价的回升，主要由于少数学区房的助力。像西城区的乐城小区，涨幅位列3月份均价涨幅第一位，环比涨幅为16.9%，同样是学区概念的西城区荣丰2008，环比涨幅10.5%，位列第4位。

成交量的上升，则更多是由于一些区域降价幅度较大的楼盘，开始获得了购房人的认可。链家地产研究院的数据显示，朝阳区管庄的北京新天地是3月份成交集中的热点小区，该小区在最近90天里仅通过链家就卖出了68套房源，成交均价为54514元/平方米。而去年3月份，该小区的成交均价一度达到了65000元/平方米，降幅超过了15%。

链家研究院首席分析师许小乐认为，超跌盘和学区房的密集成交，导致了3月份数据的上升，但整体来看， 3月的成交小高峰属于正常的市场变化，并不意味着市场变热。许小乐认为：根据往年经验，3月为传统“小阳春”，春节前累积的需求会在本月集中释放。2016年3月和2017年3月全市网签量的环比增幅分别为111.3%和113.3%。受调控政策影响，今年的增幅不及往年。从绝对水平看，今年3月成交比市场较热时期的2016年、2017年同期均有明显减少，而与市场相对平稳的2015年同期相当，处于一个合理的正常水平。

平均成交周期延长至76天 阳春热潮或将告一段落

虽然3月份和4月第一周的二手房成交明显升温，但进入4月第二周，这种回暖就有戛然而止的势头。

链家网的数据显示，4月9日与4月10日，二手房成交量分别为193套和164套，工作日成交一下子从700套回到了200套以内。

对此有人认为是中介公司提高中介费的原因所致。在年初市场里，中介之间不成文的规定都是中介费有折扣，像链家根据门店不同，中介费能做到2.3%至2.5%左右，我爱我家最低能做到2%左右，但近期，链家各个门店明确收回了中介费打折的权利，要求中介费严守2.7%。一位链家经纪人向北青报记者证实，他所在的门店已经明确保持之前2.7%的费率，没有优惠了，低于2.5%的不让签约。

不过，业内普遍认为，中介费的调整并不会对交易产生明显作用。交易量出现下滑的原因，主要是由于好房源被消化，市场依旧不存在回暖的基础，导致了交易量回调。

许小乐告诉北青报记者，由于目前信贷条件和行政管控都明显严于去年同期，且在“认房认贷”的环境下换房需求在短期难以大幅释放，后期均价不具备快速上涨的条件。从单套房源的平均成交周期来看，3月客户成交周期再次延长，由70.4天延长到76.8天。虽然市场已有所好转，但客户成交周期依然呈现延长态势，除了放贷周期延长外，客户购房更加理性、慎重是成交周期延长的主要原因。

对于未来，许小乐认为，3月份这样的量价齐升是不可持续的，在小阳春过后，预计4月二手房市场成交量将迎来自然回落，均价趋稳。这是因为节前积累的需求已在3月集中释放，3月末新增供需已开始回落。3月第五周，新增房源及客源量环比分别减少6.4%和10.7%，新增带看量减少8.6%，业主新增挂牌均价环比下跌1.4%。在供需矛盾减弱、市场成交将迎来回落的情况下，均价缺乏上涨动力，后期二手房均价可能呈现总体平稳的小幅波动。

与许小乐类似，思源地产首席分析师郭毅也认为二手房的阳春热度不可持续。她向北青报记者表示，3月的成交热，主要是由于北京二手房挂牌价格普降15%-20%，在交易过程中购房人还能获得部分议价折让，这是由价格降至合理价值区间引发的成交回暖，预计未来二手房成交量将逐步企稳，不会大涨大落。

文/本报记者 李桁