先买后卖　自己的房降价才卖出去

认房又认贷，让二手房交易的首付款明显增加。许多活跃在市场上的购房人都是卖一买一的置换需求。正因为是置换，可以完整地体验到楼市卖出买进的过程，也能真正意义上感受到楼市冷暖变化。

张恒从去年底开始就在寻找中意的学区房。在他重点关注的西城区育翔小学范围内，周边的房子他几乎看了个遍，这个小区是哪年的，什么户型，环境怎么样，可以说如数家珍。只是由于能满足他需求的户型比较少，在售的两居室大多数都是50-60平方米，而他希望买到一个70平方米以上，有正规客厅的两居室。仅有的几套也都是待价而沽并没有真正想要成交的意思。

于是经过两个多月的等待，终于一套在张恒看来符合要求的两居室挂牌销售，相比周边13万元/平方米的单价，这套两居室定价在12万元/平方米，中介经纪人告诉张恒，价格还能再谈谈，比周围的同户型低了近50万元。

确定了目标，张恒很快就找到了房东，又压了近20万元，并且要了半年的凑钱周期，签了合同。最后张恒也很惊讶，为什么房东答应这么爽快，让他以低于市场价淘到了好房子。对此中介经纪人告诉他，房东也是换房，想快点卖了换个郊区大房子。

既然签了买的房子，赶紧卖掉自己的房子吧，张恒第二天就把自己海淀的房子挂在了链家和我爱我家上面。定价800万，预留了几十万的议价空间，张恒认为万无一失，并自信地觉得780万一定能卖出去，还能给自己留出装修钱。

但后续的发展却并不符合他的希望，房子挂出去了一个多月，热闹是热闹，一周来看房的客户基本都在7组以上，平均每天都能有一组看房人。但令张恒失望的是，这么多人看来看去，拜托中介经纪人来试探底价的不少，但真正报价的却一个也没有。

等了两个月，终于有报价了，但给出了700万，这个在张恒看来非常离谱的价格，谈判也没有顺利地进行下去。

眼看半年之期过了一半，张恒房子的中介维护人告诉他，市场成交在四五月份达到高峰后，看房人明显少了，价格虽然有点提升，但能接受的并不多，建议他降价再推推。

最后张恒的房子在6月底降价到750万以后，吸引来了三个月以来最靠谱的一位购房人，经过协商，张恒又让了10万元，740万成交。

“现在我明白卖房给我的业主为什么低于市场价卖房了?！闭藕闶潞蠖员本┣嗄瓯钦弑硎?，虽然自己在买房时捡了个“便宜”，但实际自己卖房凑钱时，又吃了个亏，前后一算，差不多了。没办法，除非不急着卖房，可以一直拖着的，否则都得降价才能出手。

5月成交量达到最高峰　 随后下滑

张恒置换房子的经历也符合数据统计的走向。5月以后，二手房成交量，带看量全部下滑。

麦田房产提供的数据显示，从2018年上半年的单月网签量来看，2月-5月北京二手住宅网签量连续增长，5月份达到18096套的峰值，6月份止涨回落，签量15827套，环比下降12.5%。6月网签量的下滑，也意味着市场继续升温的动力不足，开始进入触顶企稳的调整期。

“今年前几个月，我们小区成交量大约在3-5套，5月份达到12套，6月份有所下滑，但也还成交了10套”，麦田房产国美第一城片区的区域经理表示，与历史成交相比，现在的市场处于一个比较稳定的阶段。

价格方面，2018年1-6月呈现出波动微涨的态势，6月份二手住宅成交均价环比5月份微降了0.8%，但与1月份相比上涨了4.4%。

在麦田房产不少经纪人看来，成交量在5月份冲高后，6月份再度回落，很大程度上也是因为前期价格较低的房源已经卖掉了，而购房人现在心态普遍比较理性，当价格达不到心理预期时，不会盲目出手。

链家的带看量统计也反映了现在二手房触顶后的滑落。数据显示，2月份北京链家的带看量是今年的最低点，只有17万次带看，之后的3月份突然升高至51万次带看，二手房成交也就是从这时候开始回暖的，之后的带看量也维持在高位，四五月份分别为47.7万次和48万次带看。这也是上半年二手房成交的最高点，但6月份开始，带看量大幅下滑，只有40万次，相比最高时的带看量跌去了20%。