500万在北京能买到什么房？

“大多数购房人在确定买房预算后，率先面临的问题就是，是选择新房还是二手房？此前，受楼市供应结构影响，北京楼市低总价新房供应量持续低位运行，手持500万-600万元的预算，购房人在新房市场选择并不多。近期，大批限竞房集中入市，限房价、竞地价政策出台前出让的部分地块也即将入市销售，其中不乏低总价、高品质的中小户型产品。500万-600万元的预算，除了城区的老旧二手房，在目前的市场上能买到什么样的新房？购房人又该如何选择？”

500万 城区老旧二手房主流成交价格

2018年上半年，北京新房新增供应降至历史低位，大量置业需求涌向二手房市场。据我爱我家市场研究院统计，2018年上半年北京全市二手住宅网签总量为76640套，环比2017年下半年增长57.6%，同比2017年上半年下降10.9%，在半年走势上结束了2017年的两连降，走出了半年不足50000套的低谷。

在成交户型结构上，据我爱我家市场研究院数据统计，2018年上半年，北京二手住宅交易中一居室占21.9%，两居室占55.7%，三居室的占比为20.9%，两居室仍是交易的绝对主力，占比超过五成。根据链家网给出的5月北京二手房参考均价62459元/平方米，80平方米左右的两居，总价区间基本在500万元。不过，这个总价，如果在城区，选择的局限性很大。

近几年，朝阳、海淀、丰台仍旧是北京二手房成交“大户”。三区的成交量占比位于全市前列。在北京二手房成交量最大的朝阳区，500万-600万元的二手房，成为市场的主力军。

《广厦时代》在东四环周边的二手房中介调查发现，总价在500万元左右的两居室是成交周期较短的一类房源，但大多落成年代较久。以位于四惠东的兴隆家园为例，5月底成交的一套90平方米西南朝向的两居，2005年入住的房源，成交总价510万元，成交周期仅一个月。

而在类似区域，想要买次新的二手房，购房成本就要高出不少。距兴隆家园不远的天鹅湾小区，物业管理等方面在同时期的小区中并不算出色，但入住时间晚，小区整体规划品质相比兴隆家园要高出不少，而价格也相差甚远。以天鹅湾的主力户型87平方米两居为例，单价就可以到90000元/平方米以上，总价已经进入800万元的区间范围内。

思源地产市场发展部副总经理郭毅表示，500万-600万元的二手房基本要么位置远、要么面积小，户型规划不合理。如果是次新房，面积相对比较合理，位置又比较好，有一定品质的，总价在这个区间的房源很少，要想具备这些条件基本都要在800万-1000万元这个区间了，五六百万元对应的基本是老旧二手房。

限竞房大都符合预算 普通新房选择少

500万-600万元，这个预算在二手房市场虽然有不少选择，但可选房源类型却比较单一，而退回到新房市场呢？这个预算能够买到什么样的新房？

在限竞房开闸前，北京新房市场满足这个区间段的房源十分有限。由于此前限竞房政策尚未最终落地，北京新房市场供应长期低位运行。据我爱我家市场研究院数据统计，其中5月北京新建商品住宅(不含保障房)的新增供应量更是刷新了十年来的历史最低纪录，仅为368套，仅次于可追溯到的2005年2月的316套。在这样的整体市场供应情况下，曾经低总价房源集中的几个板块，都已经难觅500万元这一价格段的新房。

以过去两年有集中供应的门头沟为例，由于单价的攀升和区域供应结构的变化，500万元这个价格段的新房，在门头沟现在已经成了稀缺产品?！豆阆檬贝妨私獾?，目前门头沟在售的几个项目都以大户型为主，总价区间段已经攀升至700万元以上。

由于供应量少，少数几个符合这个预算的项目，一入市就受到了购房人的关注。近期，位于昌平南邵站附近的纯新盘招商都会中心首次开盘，虽然地块不受价格、面积的限制，但项目仍选择以88平方米的三居作为主打户型。500万元的总价，在近期北京的纯商品房中并不多见，全明通透户型，整体空间布局合理，有明确的动线设计，相比老旧二手房，如今的新房户型设计上的优势极为明显，对于购房人家庭结构的变化也进行了充分的考虑。

除该项目之外，同位于昌平的领秀慧谷、公园悦府，位于石景山的中海寰宇天下，顺义的中海国际城等项目，近期都有产品在售，如果只想买普通商品房的购房人，可以重点关注。

另一方面，正在集中入市的限竞房是手握500万元左右预算的购房人，入手新房的主要选择。从目前出让的限竞房地块看，除了西城、海淀、丰台少数几个内城地块外，其他土地都有500万元这个区间的房源供应。此前首次开盘即售罄的瀛海府，即满足这一价格条件。

《广厦时代》统计发现，目前已经确定案名的25个限竞房中，共有15个单价在45000元/平方米以上，除西城、海淀、丰台三个价格较高的项目为，大部分都可以提供500万元这一区间段的房源，其中多个项目都将在近期陆续入市。

限竞房变现周期长 价格仍有大优势

手握这个预算，购买新房，限竞房和普通商品房该如何选择？

有业内人士指出，在一些热点区域，限竞房的价格优势是十分明显的。像限竞房首轮开盘的瀛海府，其所在的区域内纯新商品房项目价格基本都在65000元/平方米以上，相较52449元/平方米的销售均价，瀛海府在价格上有很大优势。

而在近几年新兴的高端住宅聚集区孙河，瑞悦府等限竞房不到7万元的均价也极具优势。而且，在这些高端住宅的聚集区，如果不选择限竞房，也几乎没有中小户型可以选择，限竞房可以说给了刚需购房者进入这些热点区域一个机会。

不过，购房人购买限竞房，仍然有很多账要提前算清。根据北京市最新出台的《关于加强限房价项目销售管理的通知》，即使不被转成共有产权房，限竞房应取得分户不动产登记证书或契税完税凭证后满5年方可上市交易，这个周期对于很多购房家庭，必须要在购房前考虑清楚。

郭毅指出，在限购时代，购房人在购房时必须考虑到家庭的成长性。目前的政策对限竞房这种房源的流通周期锁定，至少要在8年。如果说购房者觉得自己在未来的8年当中收入能够有比较大的提高，家庭的结构有可能会改变，比如说要生孩子，或者要生二胎，或者将来父母可能年龄大了，需要接到身边来照顾的话，那考虑到未来家庭人口的变化会需要更大面积的住房，同时随着自己收入的提升需要卖旧买新的话，那最好还是选择普通商品房。

反之，如果购房人认为自己的家庭结构很稳定，收入也很稳定，对目前限竞房主流提供的90平方米左右的小三居、140平方米左右的小四居产品感觉比较满意，未来8年到10年可能并不想换房，那限竞房就是目前市场上比较好的选择。