增供给 增加集体建设用地

在九部委发文在广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆12个城市，首批开展住房租赁试点后仅一个月，近日，国土部、住建部联合发布《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，确定北京、上海、南京、杭州等13个城市进行集体建设用地建设租赁住房试点。

具体来看，试点方案提出，试点城市应当梳理项目报批（包括预审、立项、规划、占地、施工）、项目竣工验收、项目运营管理等规范性程序，建立快速审批通道。健全集体建设用地规划许可制度，推进统一规划、统筹布局、统一管理，统一相关建设标准。试点项目区域基础设施完备，医疗、教育等公共设施配套齐全，符合城镇住房规划设计有关规范。

同时，完善集体租赁住房建设和运营机制。村镇集体经济组织可以自行开发运营，也可以通过联营、入股等方式建设运营集体租赁住房。探索建立租金形成、监测、指导、监督机制，防止租金异常波动，维护市场平稳运行。

此外，探索保障承租人获得基本公共服务的权利。承租人可按照国家有关规定凭登记备案的住房租赁合同依法申领居住证，享受规定的基本公共服务。有条件的城市，要进一步建立健全对非本地户籍承租人的社会保障机制。

需要注意的是，集体建设用地租赁住房，不得以租代售，承租者也不得转租。

国土部相关负责人表示，对于商品住房价格较高、建设用地紧缺的直辖市和少数省会城市，该政策一方面增加住宅用地来源和租赁住房供给；另一方面，则是扩展了集体经营性建设用地的居住和产业发展功能，对盘活低效集体建设用地、解决城市周边外来务工人员居住问题、改善城郊经济社会环境等方面，发挥了积极作用。此外，还拓宽了集体经济组织和农民增收渠道，农民获得长远稳定收益。

有业内人士表示，此前虽然我国提出“增加租赁住房有效供应”，但属于存量调整，有出现租赁市场供应增加而销售市场供应减少的可能性，反而可能成为推高房价的因素。而利用集体建设用地建设租赁住房，则是规?？晒鄣脑隽抗┯Α?/p>

“集体土地上建设租赁住房，主要是为满足新市民过渡性的居住需求。国家层面上，这个试点政策主要是面向供给侧的，要解决三个一亿人的需求?！蹦暇┦凶》勘Ｕ虾头坎芾砭志殖す甓ㄋ?。

据住建部统计，目前我国约有1.6亿人在城镇租房居住，占城镇常住人口的21%，其中以新就业大学生和外来务工人员为主。在高房价时代，与新市民旺盛的住房租赁需求相比，我国大中城市租赁市场存在房源总量严重不足、租价高、供应结构不合理、租住环境一般等问题。

迎拐点 重构房地产调控机制

张大伟表示，相比房屋售价的大幅波动，房租体现的是房屋的居住价值，因此，在租售比悬殊的情况下，中国的消费者大多选择购买住房，长期以来形成重购轻租。

海通证券数据显示，从目前看，中国主要城市的房价租金比大约为38.5倍，上海、北京、深圳、厦门、南京则均超过50倍，但按照国际标准，房价租金比在16.7倍-25倍之间为健康区间，也就是说超过25倍即存在泡沫可能。海通证券副总裁李迅雷曾表示，中国大部分地区的房价都已经步入泡沫区域。

中银国际报告指出，在房地产市场泡沫化程度依然较高的背景下，国家推动住房租赁市场发展，根本出发点在于激活住房租赁的市场需求，以平衡房地产市场供需矛盾，平抑房价，推动住房向居住属性回归。

以售为主时代迎来拐点。在政策力挺下，租房时代已经越来越近。链家研究院数据显示，到2020年，中国租房市场租金总收入价值将达1.6万亿元。2030年，这一数据将达4.6万亿元。

去年11月，优客工场、共享际创始人毛大庆也预测，未来十年之内，中国的整个租房总额会超过3万亿元，使用人口会达到2.3亿人；二十年以后，这个数字会达到4.6万亿元，参与租赁的人口会达到3亿人。

国土部相关负责人透露，希望通过此次改革试点，到2021年底，在相关地区成功运营一批集体租赁住房项目，完善利用集体建设用地建设租赁住房规则，形成一批可复制、可推广的改革成果，为构建城乡统一的建设用地市场提供支撑。