哈佛和斯坦福的案例

行文至此，我们不妨绕一个弯，暂时离开五道口，来观察一下哈佛和斯坦福附近的房地产。

最近一百年来，哈佛大学已成为一个带动周边经济不断发展的高等教育典范，但是，哈佛大学周边的土地主要是居民所有，除了小小的哈佛园（Harvard Yard）外，哈佛没有校门。大学与城市完全融为一体。那么，哈佛大学如何满足自身不断上升的住房需求呢？

哈佛大学早已成立了自己的房地产公司，不断地在市场上购买周边居民的土地和房屋。但是仅此一招还远远不够，因为购买的居民房不经过哈佛所在的坎布里奇市的规划委员会允许，是不能改为办公用房的。所以，哈佛大学需要不断与坎布里奇市的规划委员会进行抗争，力争把一些居民房改造为办公楼，因此，哈佛大学与坎布里奇市的关系经常是非常紧张的。

此外，哈佛大学对自己已有建筑进行改造，也会受到坎布里奇规划委员会的干预。规划委员会是由居民选举产生的，它所考虑的往往是现有居民的利益而非城市的整体发展，因而引发了许多荒唐的故事。比如说，2010年哈佛大学在改造一栋办公楼时，设计师在坎布里奇路的两边设计了完全对称的两栋楼——现在成为了亚洲中心及费正清中国研究中心和哈佛大学政府系所在地——为了把这两栋楼连在一块儿而不破坏街景，又设计了地下通道，但是规划委员会始终都不同意修地下通道，虽然这一点都不影响外景。据说，规划委员会中有一位委员，他的孩子没有被哈佛录取，因此非常恼火而极力反对。所以，尽管哈佛大学在全球化时代声名日益显赫，但其很难在附近扩张。坎布里奇市的GDP也很难增长，至少没有因为有哈佛大学而迅速上升。

正是苦于长期搞不定与坎布里奇市的关系，金融危机爆发前，哈佛校长萨默斯决定跨过坎布里奇，到查尔斯河对面的小城奥斯顿发展，因为奥斯顿有很多空置的土地，那里目前有哈佛的体育场以及哈佛商学院。但是由于金融?；谋?，这一发展规划一推延就是近十年。

斯坦福大学在这方面比哈佛幸运多了。斯坦福大学确实促进了硅谷高科技产业的发展，从而导致其周边土地巨幅上升。幸运的是，斯坦福大学校园之前是个极其巨大的农场，斯坦福大学的外号因此而成为“农场”。斯坦福大学不愁地，为了应对高房价，斯坦福大学拿出自己一部分土地，开发成拥有大产权、小产权出让给教授的住宅。按规定，这些住宅只能卖给斯坦福大学自己的老师，这就部分解决了硅谷房价高给斯坦福大学带来的发展难题。

清华和北大也在部分地模仿这个模式。清华在附近的清河购置了部分土地，在此建了小产权房出售给教师，也是像斯坦福大学一样规定只能在校内转让。这也部分对冲了五道口房价高涨的因素。

住宅用地供给的机构困境和农村困境

五道口附近并不是没有土地，但是这些土地很难拿出来进行开发。

这里的一类土地由东升乡所有，在五道口这样高房价地段的中间，却仍然保留了一个乡，而没有纳入城市规划，也多少有些出人意料。至今东升乡仍然保留着自己的卫生所和乡办公机构，这里都是一片5层楼左右的低矮房子，完全可以通过土地置换提高容积率来开发利用。但是，一个乡的土地要改成城市用地，乡政府本身并不能直接得到很多好处，因此这种交易也很难进行。

另外，五道口附近机构林立，包括清华大学和科学院等机构都有大量自己的土地，但这些土地都属于机关用地，不可能转为住宅用地开发。比如，科学院的楼，最近几年也是不断更新，从5层转成了15层，但是一栋接一栋都是办公楼，都不能转成住宅用地。清华校园有近6000亩土地，是全国没有另建校园的高校中面积最大的一个。清华园里有大量低矮的四五层的住宅和宿舍楼，这些楼也很难改造成容积率稍微高一点的，比如七八层的住宅，因为现有的居民很难拆迁，更重要的是，清华大学对于自己的土地并没有百分之百的处置权。

这就形成了一个困境，那就是虽然房价高，但是土地很难被拿出来进行住宅的建设，很难在供给侧结构性改革方面提供解决的方案。这恐怕是中国各大城市的一个通病，而北京尤其突出。

清华毕业生为什么难以负担清华学区房？

最后分析一下为什么五道口的学区房房价如此之高，远远超过一个清华大学高才生毕业所及的经济能力。

首先，父母送孩子上清华的目的之一是获得人生的一种成就感，而这种成就感往往来自于非经济的因素，包括个人的幸福感和社会的承认。因此，即使毕业生工资不高，父母也期望孩子上名校。

其次，在经济方面，一个大学的毕业生包括清华毕业生，收入是不断上升的，很难用短期内的经济收入来衡量。从长远来看，清华学位带来的人力资本溢价应该是相当高的。

更重要的是，五道口附近的高房价，是一个投资现象，高价房并不像昂贵的萝卜白菜等消费品一样让人望而却步，只要投资者预期未来的房价持续上涨，就仍然会有人不断进入。这应该可以解释房价高与学历、与高才生的收入难以相比的问题。