清华学区房为什么远比清华学历值钱？其中固然有学位房承载投资功能、个人成就感等多重原因，但其根本在于，清华所在的五道口虽然聚集了众多精英，但其过去20年新建的楼盘主要是办公楼，住宅极其稀少，导致这一“宇宙中心”房价居高不下。同时，现行土地制度下，五道口附近的农村土地和机构用地，也难以转为住宅用地而加以开发利用。换言之，房地产问题出在了供给侧结构性改革的供给方面。

一些家庭经过长期奋斗，终于把自己的孩子送入了清华大学，而孩子毕业后却买不起清华附近的学区房。这一问题其实不难解释，我先分析为什么清华大学附近的房价如此之高——这是房地产泡沫之下一个更有意思且尚未被仔细挖掘的典型案例。

五道口——“宇宙中心”

清华大学东门外，在我1980年初入清华读书时是一片农地，只有一条小路通向清华。小路外面是双清路，它只能容下两辆汽车并排通行，却一直通到清河毛纺厂。

清华东门那时非?；牧?，每天下午（尤其是冬天的下午）4点以后，我都像很多同学一样，从东门出发，跑步到五道口的铁道线，然后折返经过北门附近那座现已弃用的火电厂，回到清华，全程5公里左右。那时，清华学生学习用功，也特别重视体育。大家都争先恐后地锻炼，希望在1500米赛跑这样的达标测试中取得好成绩。

时过境迁，现在这片土地完全变了样，广义称为五道口，又被戏称为“宇宙中心”。

5万vs 10万：优质学区加持，住宅身价倍增

这片地区房价高的确与学区有关。其紧邻清华，往西一站地铁的距离即到北大东门，有清华附小、北大附小、中关村一小、中关村二小、中关村中学以及稍远一点的101中学和清华附中等优质学校。

学区能在多大程度上解释高房价呢？这里有个很好的对比。

这一地区的住宅因为属于学区房，楼价普遍接近甚至超过10万元/平方米，例如在五道口、成府路南边有一个水清木华园小区，楼龄约为15年，其房价已经接近10万元/平方米。

而一路之隔、地理位置更加靠近清华大学的另一处公寓房（也是70年产权），最近才涨到接近5万元/平方米。其原因是该公寓房到目前为止还不能让房产所有者“落户”，也就不能享受学区待遇。该公寓之所以不能落户，是因为之前一直未能加入居民委员会，因此中关村派出所不同意落户，而不能加入居委会的原因是业主委员会迟迟不能成立，因为业主来自全世界各地、太过分散，且附近是五星级酒店，酒店的很多设施与该楼相通，情况比较复杂。我经常与身边的年轻同事说，可以考虑趁现在该公寓楼不能落户、房价尚低时入手，落户问题迟早能解决，届时房价一定会“跳升”到与周边小区相当的水平。

住宅与商业地产之争

五道口被清华同学戏称为“宇宙中心”，因为这儿极其繁忙，人来人往，熙熙攘攘，周末和节假日也是如此。这里聚集着众多年轻创业者、青年学子和专业人士?？墒窃谡夥皆?平方公里的土地上，过去20年主要的新建楼盘都是办公楼，住宅极其稀少。

办公楼包括大约50万平方米的清华科技园，它由七八座25层左右的高楼组成，除此之外，还有大批科学院新建的办公楼。

与办公地产形成鲜明对比的是，过去20年新建的住宅楼盘，数来数去能想到的大概只有三四个，其中包括刚提到的水清木华小区，其楼盘面积大概也就是不到10万平方米。另外一个较大的楼盘是15年前建成的华清嘉园，大概有15万平方米左右的建筑面积。此外，还有唐宁ONE，它是均价在15万元/平方米左右的高档公寓。而上述尚不能落户的公寓，总面积5万平米左右，10年前竣工，其出身的名目是清华科技园的配套设施。这样看来，与上百万平方米的商业地产相比，住宅地产的供应真是屈指可数了。

这带来的直接后果，是住宅地产严重供不应求，其价格迅猛上涨。以华清嘉园为例，其开盘单价也就是3000多元，现在已过12万。当时在这里购房的胆子大一点、也有闲钱的老师，如今已经是千万级的富翁了。这些老师现在大部分早已搬出华清嘉园，因为华清嘉园已经成为留学生尤其是韩国留学生以及青年学生的租房地，人来人往非常嘈杂，不适合拖家带口的居家生活了。