近日,上市房地产企业年报发布面临收尾。从整体业绩来看,期内房企的资产和收入规模普遍实现正增长。同时,房企利润率上涨,告别前几年“增收不增利”的普遍现象。

业内人士认为,从今年一季度房地产行业开局来看,多项行业指标表现积极,预计年内房企的总体利润水平有望继续提高。

业绩 整体利润率触底反弹

2016年房地产市场销售火爆,企业的业绩普遍实现正增长。其中,恒大、万科、碧桂园突破了3000亿元,绿地、保利、中海、融创、华夏幸福、华润、金地等企业也进入了千亿房企行列。从同比看,碧桂园、融创、新城、朗诗等企业2016年业绩出现了翻倍上涨。

24日,中原地产研究中心最新统计数据显示,截至目前已经公布2016年报的96家房企业绩数据显示,年内房企合计营业收入9081.4亿元,同比上涨28.5%;从利润看,合计达到883.3亿元,同比上涨28.9%。

“96家房企合计利润883.3亿元,净利润率9.73%,近8成房企净利上涨”。中原地产首席分析师张大伟认为,“从房地产企业的平均净利润率看,2015年为9.69%,而2016年为9.73%。从企业数量看,96家房企中净利润上涨的企业达到了73家,占比高达76%。整体来看,房地产企业在政策最宽松的2016年收获了丰收年”。

亿翰智库针对80家A股上市房企2016年度业绩的统计结果也显示,2016年,80家A股上市房企毛利润和净利润分别为3375亿元和1294亿元,分别同比增长21.7%和33.5%,毛利润率和净利润率分别为29.7%和11.4%,较去年同期分别下降了1.6个百分点和上升了0.4个百分点。

“毛利润率下跌主要原因是2016年结转的项目多为2014和2015年的项目,项目销售均价处于低位,毛利润率偏低”。亿翰智库相关分析人士告诉《经济参考报》记者,“而房企的净利润率在2016年实现转降为增,触底反弹的主要原因是企业财务费用的下降,并且随着企业规模的上升,企业的费用被摊薄”。

不过,房地产企业的盈利能力正在加速分化,“强者恒强”的发展态势愈加显现。中国指数研究院针对百强上市房企的研究结果显示,2016年,百强房企净利润率因规模和综合实力的差异呈现逐级递减的趋势,前10企业、11-30企业、31-50企业、51-100企业的净利润率均值分别为13.6%、12.4%、11.6%、10.4%。

“从房企的年报数据来看,企业分化明显,大房企因为资金成本等优势布局合理,利润增长速度更加迅速?！闭糯笪叭衔?“增加现金流和降低融资成本亦是对抗市场下行风险的利器,包括万科等企业的销售业绩、利润上涨速度均超过行业平均水平,龙头房企的市场占有率上升明显”。

实力 短期偿债能力提升

中指院指出,2016年,良好的销售表现与宽松的融资环境为房地产投资提供了有利条件,年内百强房企资产负债率均值达到76.7%,较2015年提高1.1个百分点;由于预收账款均值较2015年增加27.5%,剔除预收账款之后的有效负债率均值为50.3%,与上年基本持平。

“不过,从短期偿债指标的变化来看,2016年房地产企业的流动比率均值为2.09,同比上升0.04;速动比率为0.55,同比下降0.01?！敝兄冈合喙馗涸鹑烁嫠摺毒貌慰急ā芳钦?由于2016年在融资环境宽松及销售回款加速的双重催化下,房地产企业资金相对充裕,积极增加土地储备,年末存货均值达到761.7亿元,较2015年增长29.6%?！白酆侠纯?百强企业2016年短期债务负担有所增加,但企业短期偿债能力增强,短期内偿债压力不大”。

2016年,由于公司债放开,货币政策宽松,给房企创造较好的融资环境,融资成本因此降低。亿翰智库分析人士表示,“2016年,企业大量发行长期债券,偿还短期借款,从而使短期有息负债下降,同时使房企总体短期偿债能力大幅加强”。

亿翰智库的数据显示,2016年80家A股上市房企总货币资金为6382亿元,同比增长46.6%,货币资金的增速远高于长期有息负债的增速,主要原因是2016年企业销售回款的大幅增加?！盎醣易式鹩攵唐谟邢⒏赫戎滴?.66,货币资金完全覆盖短期有息负债,表明房企无短期偿债压力”。

“此外,得益于房地产企业销售回款的快速增长,企业的经营性现金流量净额均值大幅提升,达到8.5亿元,成为近几年来现金流水平最好的一年。”亿翰智库分析人士指出,企业充裕的现金流也得益于融资力度的加大。

数据显示,2016年,上市房企筹资活动现金流入均值为129亿元,同比增长30.2%,筹资规模实现新的突破。房企在银行贷款、信托等传统融资渠道的基础上,积极主动地创新融资渠道,降低融资成本。

不仅如此,2016年,上市房企普遍通过开发经营的各个环节“降本增效”。例如,在土地市场持续升温、“面粉贵过面包”的背景下,房企在土地一级、二级市场同时发力,严格控制土地成本,拓展利润空间。据《经济参考报》记者了解,融创中国、泰禾等企业超过六成的土地储备都来自于并购。

前景 盈利水平有望继续提高

今年一季度以来,伴随着限购限贷政策趋严、预售证审批收紧、购地监管力度加大,再加上淡季影响等综合因素,2017年开年的房地产市场环境较为复杂。然而,多数房企1-3月销售情况仍然保持良好势头,业绩同比大幅增长。

不仅如此,房地产企业普遍看好2017年市场,并制定了更高的业绩目标。例如,融创中国2017年销售目标定为2100亿元,较2016年增长35.21%。此外,恒大、碧桂园、万科目标定在5000亿元规模,甚至更长远的目标定为万亿规模。

在行业平稳发展的预期下,规模较大企业2017年平均目标增长率超40%。中指院认为,大型房企市场竞争愈演愈烈,2017年行业整合将全面提速,千亿以上企业群体也将不断扩容。

易居研究院的研报指出,今年一季度,房地产行业多项指标表现积极。预计今后几个月,由于市场分化明显,在中央分城施策精神的指导下,地方政府根据自身市场发展的情况会进一步推出相应政策,热点城市市场将有所降温,三四线库存较大的城市仍将缓慢复苏。

“从房地产开发景气指数来看,指标依然在上升,”易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉《经济参考报》记者,“这也说明当前密集型的调控政策尚未完全影响到房企的投资信心,房地产市场的基本面仍然稳定”。

“预计今年二季度,部分指标仍然不会太差,甚至好于预期。而对于部分需求端数据,基本上会稳定下来,而不会继续下滑?！毖显窘?从目前国内大中城市的统计数据看,热点城市逐渐降温,但其他城市房价上涨幅度依然偏大?！昂笮孀耪咝вΦ氖头?部分城市房价过热的现象也有望减少,二季度全国70城房价指数也将处于平稳运行的区间”。

“由于房地产基本面依然良好,预计2017全年房企的结转项目毛利润率有望回升,同时2017年财务成本将大概率下降,预计2017年房企总体利润率水平继续提高?！鄙鲜鲆诤仓强夥治鋈耸克?。