二、 必须高度警觉，我国存在酿成系统性房地产泡沫的潜在风险

从我国房地产发展的客观条件来说，我们具备形成系统性房地产泡沫的潜在条件。第一，我国是世界上第一大人口国，正在快速步入高收入国家。民财富增长速度快，收入和财富占有差距大，财产富裕阶层的绝对数量大，形成了对中心城区高房价的强大潜在购买力。第二，我国居民具有高储蓄倾向，目前居民储蓄的金融资产高达百亿元，形成了居民对房地产的潜在投资和投机能力。第三，我国城乡差距大，城市之间发展不均衡，城市群之间发展也十分不均衡，目前被社会认可的只有以北京、上海和深广为核心的三大城市群。其他城市群都还缺乏吸引力。近十年来，我国高收入行业主要集中在金融、房地产和互联网三大产业群。而这三大产业群最集中的也是这三个城市群。这导致人口和人才过度向这三个城市群集中，持续推动了三大城市群中心城区房价的上涨，形成了全国房价的标杆。对于拥有十三、四人口的大国，我国的城市化起码需要十个以上的核心城市群的大致均衡发展，才能逐步纾解北上广深人口和财富过分集中的压力。第四，居者有其屋。我国居民对房地产投资意愿十分强烈，近十多年的房地产发展历史，给居民提供的只是房价总是会持续上涨的单一预期，从没有经历过房价持续性大跌的经验教训。这十几年来构成居民财富差距主要根源是是否敢买房，是早买房还是晚买房。这种普遍经验在居民中形成了买比不买好、早买比晚买好的单一消费心理。这些都是我国房地产市场发展的特有条件。这些条件的叠加，会导致居民忽视了房地产未来存在价格波动的风险，更不关注住宅长期投资的真实收益率，提前消费、恐慌消费和“羊群”消费现象十分严重。

从我国房地产的税收制度、信贷制度和交易制度来说，基本上效仿了西方国家成熟房地产市场的经验和做法，没有充分考虑到我国房地产市场投资和交易的特定条件，为房地产投机行为的盛行创造了市场条件。这同我国前几年的资本市场制度创新如出一辙。前几年我们效仿西方成熟证券市场的制度设计，扩大融资，提高投资杠杆率，推广结构化产品，大力发展各种衍生工具，扩张资产管理平台。然而，由于没有充分认识到这些创新制度和工具的推出，主要都是为了要进一步提高和活跃市场的交易流动性，这在西方股票交易极度不活跃的市场条件下是有效的，但是在我国这样一个股票交易和投机过度的证券市场上，推出这些制度无异于火上浇油，最终酿成了2015年股票市场的巨大异常波动。血的教训历历在目。