业内人士称，今年上半年，随着一线城市土地价格的攀高，导致一些房企纷纷前往南京、苏州、厦门等“强二线城市”拿地，使这些城市的土地市场一度火爆。这一过程也被称为资本的“溢出效应”。

海南淡季不淡 三成购房者来自北京

不仅是一些省会级别的二线城市，海南和云南这两大旅游度假热点区域，也迎来了大量外溢的北京投资客。

有多次置业经历的王大姐，在北京早已没有了购房资格，于是她将投资目光盯上了大理的苍山脚下。王大姐告诉北青报记者，她最近刚刚花230万元在大理买了一整套小院子，每套小院子含有四套小别墅，每套小别墅的单价都在50万元左右，四户共用一个小院，因此她一口气把整个院子里的四套房子全买了。即便如此，230万元的总价在她看来，在北京只能买豪宅的一个卫生间，但却能在洱海边拥有一整套院子。

类似的是，最近在海南临高碧桂园买房的丁先生也表示，北京一套商住楼的价格都在300万上下，而他刚买的海景公寓加精装修也才不到50万，并且他和亲人每家都买了一套，这个投资在他看来并不在意能否升值，主要是打算过年时和全家人一起在海南过。

类似的投资需求外溢正表现的愈加明显，据统计，中国富裕阶层出游目的地52%为海南。平安好房北京分公司总经理卞京表示，无论是基于养老、休闲居住还是投资升值，北京人在海南买房的热情都非常高。据初步统计，北京地区客户占海南所有楼盘销售份额30%以上。

并且，海南省政府在今年初放开了房地产调控政策，且央行、银监会发布房贷新政，使得海南除三亚外都可享受最低首付20%。这明显促进了海南楼市的成交，数据显示，上半年海南全省房屋销售面积759.06万平方米，同比增长64.3%。

业内人士表示，当下“北上广”楼市被限，二线城市也步入涨价快车道，使得外溢的投资需求再次涌向海南、云南这样具有自然优势的热点区域。

信贷变化将影响外溢的投资需求

不过，需要注意的是，监管层对于外溢的投资需求，正在从鼓励变为控制，尤其是一线二线城市的房价飙升，让加强房地产调控的预期越来越高。据媒体披露，合肥已出台严厉的限贷政策，即使在合肥市区无房，有2次及以上贷款记录，1次或1次以上未结清， 都停止贷款。无独有偶，无锡也正在酝酿重启限购政策。

而类似的信贷收紧，将直接影响到投资客的选择。业内人士表示，一些外溢投资需求关注的重点城市，在房价上涨中，都有明显的加杠杆作用。根据相关数据计算显示，全国购房 贷款新增额与新增商品房销售额比值指标在2015年年底已达36.7%，今年上半年更是创纪录地达到56.5%。

很明显，信贷的宽松让外溢的投资需求可以更低成本利用杠杆买房投资，但一旦信贷政策发生变化，楼市更加明显地去杠杆，可能会直接促成个别楼市过热城市的降温。

中原地产首席分析师张大伟预计，在当前资产荒的背景下，未来房屋交易市场和土地市场仍有继续升温的动力，但热点区域将会发生转移。在“强二线”城市经历了一轮行情后，未受到政策打压的区域中心城市将成为资本关注的热点。