现代化的城市既需要基础设施这个硬件，也需要科学管理这个软件，其中，小区物业管理水平就是现代城市健康发展的一面镜子。

不久前，江苏省淮安市服务于农垦丽景苑小区的西园小区物业服务有限公司将小区11名业主告上法庭，原因是拖欠物业费。这些业主表示拖欠物业费是因为房屋墙体漏水。最终法院判决物业公司物业费按9折收取物业费。

近年来，我国建筑业和房地产业发展迅速，伴随住房制度改革与市场机制的引入，物业管理在全国逐步推广。但与此同时，各种各样的物业管理纠纷也呈现明显增加的趋势。笔者从淮安市淮阴区法院了解到，仅2014年上半年，该院就受理物业服务纠纷案件138件，较同期增长97个百分点。而该院小营法庭2014年受理物业纠纷案件多达368件。

其实，不仅仅是在淮安，笔者经常从媒体上看到关于物业纠纷的报道。这说明，当前我国物业管理确实存在不少问题，亟须探索我国物业管理的规范化策略，推进物业管理行业的健康发展。

物业管理纠纷

大都与“收费”有关

因近年来物业管理纠纷较为突出，笔者日前走访了部分小区，倾听了一些业主和物业公司工作人员的心声。从中发现，物业管理存在的问题虽然较多，但主要集中在以下几个方面：

物业管理费纠纷。除了合同约定的因提供物业管理而直接产生的费用，还包括物业管理企业所代办的供暖费用、供热水费用等。根据目前的实际现状，小区物业管理费实际交纳的比例在70%至90%之间，而作为业主拒交物业管理费的主要理由多为物业管理不到位，小区脏、乱、差；供暖、供热水温度低、供应时间短；配套设施不完备等等。也有部分业主确实存在故意拖欠物业费现象。

这类纠纷中的另一个主要原因是乱收物业管理费。根据物业管理条例第41条的规定，物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。但从笔者走访的情况来看，有些小区存在乱收费、不合理收费现象，有些费用如卫生费、电梯修理维护费等居然收了好几次，并且收取的价格也比较随意。

特别是随着私家车快速增加，小区停车位又比较紧张，有些物业管理企业以维护小区管理秩序为由，自行或以业主物业委员会规定为由，向拥有私家车的业主收取的小区车位费、道路维护费、进门费等。由于物业管理企业所收取的费用往往系自行制定而未经过物价部门批准，虽然有的经过业主委员会同意，但是由于无相应的法律、法规或规章为依据，因此隐患与矛盾不断。

业主财产损失赔偿纠纷。此类纠纷一般是由小区内业主的汽车、摩托车、自行车的丢失引起，这也是小区物业管理中的瓶颈问题。由于对小区保安责任进行规定的相关法律法规不健全，在如何合理分配物业管理企业的财产损失赔偿责任方面无相关依据，因此很容易发生此类纠纷。

笔者认为，小区物业管理纠纷较多的主要原因一方面是我国这方面的法制建设比较滞后。我国已经有了物业管理条例，但由于物业管理在我国仍属新兴行业，相关规定还不够完善，开发商、业主、物业管理企业之间的权利、义务、责任的界定还不够明确；一方面物业管理公司和业主有法不依的情况比较普遍；另一方面，物业管理企业不够规范，专业人员比较缺乏，服务质量也不够到位。

物业管理

需要完善法治和契约精神

群众利益无小事。物业管理是建设现代化城市的重要基础工作，一个个物业区域是构成城市的基本单元,建筑物的容貌构成城市形象的主体,和谐社会与文明城市的建设离不开物业形象和物业环境的改善,只有每一个物业管理区域环境整洁、优美,秩序井然,城市整体面貌和秩序才能得以提升。因此，应高度重视物业管理行业的健康发展，在房地产市场十分火热，新楼盘、新小区不断涌现的情况下，为城市健康发展提供“软件”保障。为此建议：

1. 建立和完善符合国情和实际的物业管理法律法规体系。这是物业管理发展的当务之急。通过法律法规明确了开发商、业主、物业管理企业的权责利，纠纷才会减少，处理各种纠纷才有充分的依据，才能提高效率。

2. 签订明确详尽的物业管理合同。物业管理产生矛盾，很大程度上还在于业主和物业公司两者之间的利益是“看似”对立的。业主想花最少的钱，买最好的服务；物业公司想用最低的成本，获取较高的利润。小区物业收费究竟谁说了算？如何解决这种矛盾？需要一个明确的契约关系。

所以，无论是业主还是物业管理企业，都应当把签订内容权利义务、详尽明确的物业管理合同作为防范物业管理纠纷的重要手段。业主和物业管理企业在签订物业管理合同时，应当切实遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用原则。在合同内容上应当就可能发生的争议作出明确的规定。在确定双方的权利义务时，应当根据物业管理费用的收费水平来确定物业管理企业提供物业管理服务的水平。

3. 依法成立业主委员会。作为小区的业主应当主动、积极、依法成立业主委员会，保障业主委员会的职权。业主委员会应当由能代表业主利益的业主组成，应当根据法律、法规的规定行使职权。对于物业管理企业所提供的物业管理服务应及时予以审查、监督，对于损害业主利益的物业管理企业，应及时予以解除物业管理合同或诉讼主张民事权益。

4. 物业管理企业依法、依合同提供物业管理服务。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第5条规定，物业服务企业违反物业服务合同约定或法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。周到的物业管理服务是每个小区业主的共同希望，物业管理企业应在合同明确权利义务的情况下，进一步提高物业管理的水平，保证所提供的物业管理服务达到或超过物业管理的收费水平，以促进物业管理服务及物业管理收费的良性循环，实现业主与物业管理企业的共赢。

此外，物业管理企业在努力提高管理服务水平的同时,要主动配合有关部门和社区各类组织,积极开展社区文化活动,丰富居民的业余生活,促进居民的身心健康,推动形成邻里之间更加和谐的关系和良好的社会风尚,促进社区精神文明建设。

（作者系民进江苏省淮安市委议政调研委员会主任）