未来主要有四方面因素影响房地产市场走势。

第一，经济增长问题。关于宏观经济增长问题，我们倾向于“波段式下行”说法。即总体趋势是向下的，但下行过程中会有回升的趋势。这种说法用来描述房地产市场也非常贴切。如果没有认识到这种趋势，尤其是今年上半年对一二线热点城市操之过急地进行打压，很有可能会导致房地产市场表现进一步恶化。由于我国地域差距明显，房地产市场分化是必然趋势，市场的分化还需要市场消化。限制市场交易，只会造成市场的更加扭曲。2016年上半年中国经济增速是6.7%，还是一种往下的趋势，这对房地产市场会产生向下的压力。

第二，货币与汇率问题。近年来房地产价格飙升，至少在2012年之后，与货币超发关系密切。一方面经济增速不断下滑，实体经济利润回报不断降低，另一方面以房地产为代表的资产价格快速上涨，造成货币价格与资产价格过度背离，现在需要在两者之间找到某种平衡。

从历史经验看，有两个比较极端的例子，日本和俄罗斯。日本当时维持货币价值，放弃了资产价格，造成了房地产泡沫破灭。俄罗斯是另一种极端，放弃货币价值，拖住高企的房地产价格，造成货币逐步贬值。中国政府目前的汇率政策，不管是人民币盯住美元还是一揽子货币，都是在控制人民币贬值的速度，以时间换空间，找到均衡点，避免造成经济失控。现在要找到这样的均衡点是很难的，这也是我们急于调控一二线热点城市房价的背后逻辑。房价快速上涨是政府所不能容忍和接受的，房价的下跌又有可能引起经济失控，所以目前政策处于一种两难的局面。我们判断，房价快速上涨的局面不会再出现。2016年上半年货币政策在收紧，下降的幅度还非常大。这对房地产市场将产生一个向下的压力。

第三，城镇化问题。中国城镇化水平在2012年已经超过了世界平均水平，目前从阶段的划分来看属于城镇化减速推进的时期。对于城镇化的预测，综合来判断，大概在2020年可达到60%水平。

从中央的城镇化政策来看，到2020年要解决“三个1亿人”问题。这“三个1亿人”中有1亿人口要实现在中西部地区城镇化，也就是说当2020年中国城镇化率达到60%时，新增的1.26亿人口中，中西部地区可能占到80%。中国城镇化未来的空间格局实际上是向中西部地区走，城镇化未来推进趋势重点在中西部地区。

问题的关键是：未来中西部地区城镇化能够支撑中国的房地产市场吗？中西部地区2011-2014年的城镇化率水平高于全国平均水平，但是在“十二五”期间，商品房销售面积占比是下降的，而东部地区是增长的。这就是空间相互冲突问题，中西部地区作为推进“三个1亿人”城镇化的主战场，与房地产市场的发展空间格局是相悖的。

第四，市民化问题。现在有说法认为，通过农民工市民化解决房地产的去库存问题。但是，从新增流动人口和新增农民工的数量指标来看，2015年新增流动人口是负值，也就是说流动人口的绝对数是下降的。新增的农民工也是逐步减少的过程。

从2014年农民工市场化的意愿调查看，我们发现农民工进城的意愿在50%以下，意味着农民工市民化的意愿严重不足，也会对我国城镇化和房地产市场产生重大影响。