引导就是与房地产市场相关的土地政策、财税政策、户籍政策、社保政策的一系列调整和改革。明确的改革措施和稳定的政策预期，才是房地产调控的最优方案。

媒体报道，新一轮房地产调控或在酝酿中。有消息称，18日，住建部调研了万达、保利、融创和恒大四家房企，摸底当前市场情况，尤其是一二三四线城市的土地市场情况和去库存压力，为下一步政策调整出招，据称，“此次会议规格很高?！?/p>

从今年上半年房地产市场的走势看，引发监管层关注确是大概率事件。根据此前的政策意图，一线城市和部分二线城市应加大住房供应，合理引导住房消费，防止房价持续过快上涨；库存较大的三四线城市则应采取有效措施，努力化解房地产库存。但从上半年市场情况看，一二线城市房价上涨过快，三四线城市库存降不下来，央企身影不时在“地王”中出没，全国新城新区规划与建设也远超实际需求。诸多迹象表明，房地产去库存尚未见效，而泡沫已经重生。

调控就是供需管理。只有真实掌握市场数据和企业战略判断，才能做到有的放矢。不过，这是就调控目标相对单一的市场而言。而房地产市场则背负着多重政策目标。一方面，要在一线和部分二线城市挤出房价泡沫，防止楼市过于狂热冲击其他实体经济；另一方面，要挤出三四线城市的库存泡沫，使之回到相对合理的水平。同时，还要为城镇化率的提高做好相应的住房供应准备。要管理多重目标，房地产调控的难度可以想象。

从过去的调控经验看，即使采取事权上移、刚性行政措施等最强手段，也只能在短期内遏制住房价龙头，市场长期预期不会真正改变。一二线城市与三四线城市的市况“冰火两重天”，很难扭转。这是因为，地区、城市间的发展差异和机会差异，总是

会推动着人们涌入一二线城市，这种原始动力又增强了一二线城市楼房的金融属性，带动了一二线城市楼市一轮又一轮的火爆。而多数三四线城市楼房因为缺乏金融属性，存量住房已经供大于求，新市民因为政策尚不明确进城意愿还不强烈，自然少人问津。一二三四线城市房地产市场的自有属性，很难在短期内改变。除非后发地区和城市的发展短板补上，而这并非一朝一夕之事。在目前经济下行压力加大的阶段下，房地产拉动下游产业、支撑固定投资增长的功能更加凸显。尽管存在种种隐忧，但不能否认，上半年，部分地区房地产市场的火爆，起到了改善经济数据的部分作用。

在这样的大背景下，下半年房地产调控如何施策，使之与政策预期合拍而非背道而行？答案是多引导少干预。

一刀切式或行政式的干预措施或许短期内仍然有效，但中长期看，市场预期被不断强行扭曲只会让房价在未来大起大落，要么资金和购房者蜂拥而上，要么无人问津。这达不到政策预期目的。而鉴于房地产市场背负的多重目标，引导不能只靠住建部的部门政策就可完成，必须综合治理。比如，对一二线城市，要推动以税代费，让存量住房进入市场，以此扩大供应平抑房价；对三四线城市，需要制定明确政策打消新市民的疑虑，使之成为去库存的增量来源。

从根本上说，引导就是与房地产市场相关的土地政策、财税政策、户籍政策、社保政策的一系列调整和改革。明确的改革措施和稳定的政策预期，才是房地产调控的最优方案。（徐立凡）