即使立法通过了，房地产税也不会马上就在全国开征。立法通过后，应该会有一个过渡阶段，从而让社会对法律有充分的认知、了解和准备。

这些天网上热传，房地产税法最快2017年通过，到时候，价值一百万的房产或每年缴税5000元，算下来70年使用权的话，就要交35万元。这个数字很惊人，至于一线城市动辄三五百万的房价，一年甚至要交2、3万元。

一直以来，房地产税要来了的雷声很大，有些城市已经开始试点，所以此次消息传出，引人关注。

在今年5月份的时候，财政部财政科学研究所原所长贾康表示，全国人大常委会立法规划已经将房地产税法列入了第一类的立法项目。这就意味着房地产税立法已经进入一类立法，也就是说，立法规划上，它排在“第一阵营”。北京大学法学院教授、中国财税法学研究会会长刘剑文进一步阐释了第一阵营的意思，他表示“本届人大任期是到2017年底，因此，预计房地产税法最快将在2017年底前通过，慢的话可能会在2017年底提交审议，在下一届人大任期内通过?！闭饩褪峭先却摹胺康夭白羁?017年通过”的由来。

不过，全国人大财政经济委员会副主任委员郝如玉，在这方面，则显得更加保守。在第十届“中国经济增长与周期”论坛上，郝如玉透露，目前房地产税仍在起草过程之中，操作难度很大。房地产税迄今已经试点征收了5年多，但是操作难度很大，有的地区税收成本甚至和税收收入相当。

房地产税为什么会起草难，是有天然原因的。

关于房地产税，有一个问题是始终绕不过去的。那就是土地出让与房地产税之间的矛盾。缴税都是因为拥有的财富，但房屋只有70年或者40年50年的使用权，土地出让金相当于地租，已经一次性在买房时缴清。这相当于是老百姓租政府的地，人怎么能因为自己租来的东西缴税呢？这个道理绕不过去，开征房地产税，就很难服众。而且，房地产税的前提是对不动产的情况有一个清晰的掌握，在不动产统一登记的数据尚未集中之前，不但没有数据来决定税基、税率，也无法确定应该征收的对象。

这几年中国的房价，特别在一些大城市涨得挺厉害。一套100万的房子，一年收5000元的税，对于大多数人来说，都是一个不小的负担。即使要征收，其具体的操作办法也不可能是每年都缴，因为在抵触的心态下，收起来实在太难。最大的可能是在交易过程中必须完税，否则就不能交易。这个方法与前段时间温州续收土地出让金的方式类似。不过，即使这样，很可能出现这样一种情况：房子住了几十年，土地出让到期了，房地产税一分没交，房子也旧了，房东也老了，最后一分房地产税也没收上来。

而且，即使立法通过了，也不会马上就在全国开征。立法通过后，应该会有一个过渡阶段，从而让社会对法律有充分的认知、了解和准备。更关键的因素是，房地产税是地方税，是由地方政府自己决定的，各个地方会不一样，有些地方可能先征收，征收得更严，有些地方可能会后征收，征收得更宽松，甚至拖着不征收。出现这样微妙的分化局面，是因为中国的楼市已经分化了，三四线城市的房地产已经出现颓势，一旦征收，会对本来就疲软的市场雪上加霜。所以，三四线城市的地方政府就会倾向于不征、晚征、少征。

由此可见，房地产税，不管是立法还是操作，其难度都很大。但为什么政府一定要推呢？

首先，城市化进程放缓之后，土地出让的规模迟早会放慢速度，在依赖土地财政的情况下，政府必须开拓新的税源。除此之外，房地产税调节房地产价格，调节财富分配状况，也是一个很重要的考虑。征税或许对没有房子的人是一件好事，比如从农村到城市生活的人，这些人需要租房。而房地产税推出之后，持有成本增加，会有更多的空置房被房东放出来出租，供给多了，房东不但不能因为要交税而加价，反而只能减价。

而且，有了房地产税之后，更多的房子会因为持有成本而卖出，这样一来，也可以抑制房价。房子是中国财富分化的最大原因，一个城市青年，继承几套房子，就有几百万的财富，而一个农村青年，靠收入弥补这个差距非常之难。房价降下来，能够减缓这种财富分化。从这个角度，虽然房地产税是让中国人为自己租来的东西缴税，但或能起到降低房价、缩小贫富差距的作用。

不过，目前很多政策都是这样，基础层面的逻辑没有理顺，但为了功能性的需求，就不断打补丁。关键是，这些补丁打多了，难免让改革更加困难。

依我之见，房地产税暂时还不会来，但迟早会来。

□刘远举（上海金融与法律研究院研究员）