二问：说好的７０年权限为何“缩水”？

在不少公众的印象中，购置房屋的“产权”多数都是７０年，怎么会年限“缩水”呢？

参与物权法起草的一些人士表示，公众首先要明确，房屋所有权和土地使用权不同。房屋所有权即房产权，是私有财产权的一种，受宪法和物权法?；?，没有期限限制。而土地使用权是有期限的，目前规定的住宅用地最高使用年限是７０年。

我国的绝大部分住宅用地使用年限都是７０年，距离到期还有四五十年。之所以目前一些地方出现２０年、３０年、５０年等不同使用年限，地方政府提出的理由主要有三类：

－－在政策范围内调整。温州市国土局称，上世纪９０年代，在土地出让政策开始执行时，该市在不超过居住用地最高年限７０年的前提下，按２０年到７０年分档，由受让方自行选择给予办理出让手续。

地方国土部门称，土地使用年限降低，可减少缴纳相应的土地出让金，在一定程度上可降低房价，让利给终端消费者。

－－方便管理和处置。重庆市国土局在解释为何土地使用权期限是５０年时称，因为重庆市多数房地产开发以商业与住宅混合类型为主，一个项目中若按商业、住宅最高出让年限确定不同出让年限，势必会出现一栋建筑中，商业、住宅出让终止时间不一致的情况，带来处置困难。

－－先试先行地区历史遗留问题。深圳、青岛等地由于在国务院发布土地使用权最高年限之前，已在国有土地使用权出让上先试先行，出现了部分遗留问题。

深圳市相关部门称，深圳作为国有土地使用权有偿使用制度的先试先行者，于１９８２年出台了《深圳经济特区土地管理暂行规定》。该规定首次规定通过行政划拨方式供应经营性用地，并且规定了相应用途的土地使用年限，如工业用地３０年，商业用地２０年，商品住宅用地５０年等。深圳市最早一批通过行政划拨方式取得的经营性用地——２０年使用权陆续到期，集中出现了国有土地使用权期满的问题。

广东省房地产研究会会长黄远华认为，除此之外，还有部分住宅用地因开发商囤地等原因导致使用年限“缩水”。土地使用时间是从土地出让之时开始计算，正常的房产规划、开发和销售等过程，一般需要两到三年时间，但有的地方存在开发商捂地、层层转手等情况，一拖就是好多年；还有一些房地产项目规模较大，分多期建设，持续开发十多年，导致消费者购房时，土地使用年限“缩水”严重。