第二，房地产高库存的分布结构如何？当前楼市库存的绝大部分主要分布在投资下滑严重的广大三四线城市乃至县级城市，它们才是真正需要化解库存的重点地区。

第三，用利息抵扣个税政策去库存，是不是好办法？笔者认为它不仅难以达到政策目标，还容易导致社会公正程度的失衡。因为，我国个税征收的主体主要居住在特大和大城市，如果出台这种政策，当然会激励个税缴纳多者早买房、买单价高的房，因此利好的是一二线城市，受益最大的是高收入者，是变相用中低等收入者的缴税去补贴城市中的高收入者，这有违于社会公平原则。

房地产去库存是一个系统性的经济问题，需要从宏观、中观、微观等多个角度发力施策。

一是，从宏观上保持货币政策的稳健性。房价上涨过快的根本原因是货币发行量过大。这个发行速度管不住，其他的政策都无济于事。

二是，从房地产市场、资本市场相互连接的角度考虑问题，逐步把云集在房地产市场中的过多货币向资本市场缓释。一方面可以逐步温和地刺破房地产泡沫，释放经济风险；另一方面则可以大力发展直接融资，让资本市场服务于创新驱动国家建设的需要。只要把房地产领域货币流通量的10%吸引到A股交易中去，我国的直接融资事业就会得到迅猛发展。

三是，鼓励房地产企业之间的兼并重组，形成该领域的垄断寡头市场结构。全球房地产领域均是寡占竞争格局，很多全球性城市中往往只有区区十来个甚至十个以下的房地产企业集团。对于我国宏观经济调控来说，寡占竞争格局便于政府指导其进行价格调整。

四是，鼓励引导房地产企业降价销售。既然房地产库存问题那么严重，为什么其价格始终降不下来，而且越调控涨价越厉害？经济学中的供求定律，为什么一到地产市场就失灵了呢？由于房地产具有耐用消费品功能和投资品功能，在一个跨期购买决策的消费者模型之中，如果消费者可以在T期预期到房地产商会在T+1期降价，那么就没有人会在T期购买，而是选择等待。这就是房地产商不愿意在房价下跌的市场氛围中经营、不愿降价卖房的微观原因，也是地方政府千方百计力挺房价不下跌的经济学道理所在。打破“买涨不买跌”这一行为常态和惯性的最有效办法，就是鼓励房地产商在降价促销前设定降价的界线和水平，并承诺达到这一水平后不再降价，如果有继续下跌，则由降价方全额补贴消费者的购房损失。唯有如此，才能在动态降价促销中，打破消费者的动态降价预期。（作者系全国政协委员、南京大学教授、博士生导师）