□数据

　　近两年鲜有土地成交

　　易居智库的最新统计数据显示，从燕郊土地市场的成交状况看，2013年是最火热的一年。无论是土地成交幅数，还是土地出让金额方面都在近几年是排行第一的。尤其是在2013年全国房地产市场持续升温的情况下，北京市场火热场面也会逐渐影响到燕郊市场，进而使得房企在燕郊积极拿地。

　　严跃进表示，从楼面价看，还不能算太高，对于一些习惯在北京市区拿地的房企，会瞬间感到燕郊市场土地价格是比较低的，所以房企会积极进入。地方政府也在这方面执行了比较激进的土地出让政策，促使土地市场呈现比较火热的场面。

　　到了2014年开始，随着全国市场逐渐趋于疲软，在燕郊此类城市也出现了比较明显的土地降温态势。从这个角度看，这或影响后续几年燕郊新增楼盘供应的规模。

　　□背景

　　燕郊位于潮白河东畔，西与通州区隔河相望，是河北省廊坊市三河市的一个镇，同时是国家级高新技术区。距首都中心天安门广场仅42.5公里，直线距离33公里，比北京密云、怀柔等很多远郊区县更靠近市中心。凭借着与北京的地缘关系，燕郊楼市一直是北京外溢需求的主要承接地。

　　正是因为这样的地缘关系，多年来，燕郊楼市的走向一直随着北京波动。

　　搜狐焦点的数据显示，2009年底的燕郊房价大约在每平米六七千元，2010年5月随着北京房价飞涨达到最高点，燕郊天洋城卖出过13000元/平米的价格，星河185卖出过11000元/平米的价格；而随着2010年9月河北出台限制外地人买房贷款政策，房价跌回8000；而2010年11月“环首都”概念及燕郊地铁的传言使燕郊房价重回9000元/平米，随即又下跌，2011年上半年燕郊房价基本维持在7000-8000元/平且匀速上涨。2012年，随着北京通州房价跳水，燕郊一手房单价也从2011年年底的8500-9000元/平米回落到7000-7500元/平米，其中降幅最大的楼盘是星河185，从均价8500元直降至5500元/平米。

　　据易居智库研究总监严跃进介绍，到了2013年随着燕郊房地产市场预期的转变，市场价格具备比较好的支撑。2014年受全国市场降温的影响，涨势受抑制。2015年，随着政策利好的出现，燕郊住房市场的看涨预期继续强烈，这促使房价出现继续上涨的态势，最高均价已经达到1.6万元/平方米。

　　□开发商看法

　　>>汇福地产副总经理 刘振刚

　　燕郊存量较少

　　随着市场的回温，需求量不断入市，消化了大量的存量，造成燕郊目前的可售项目并不多。因为目前市场的供应量主要来自于去年开工的项目，但是去年市场并不好，很多开发商并没有大规模的开发，导致目前的市场供应量不大。如果利好政策落实，燕郊的楼市会持续上行，房价也会继续上涨。

　　>>燕达地产集团副总裁 赵增志

　　燕郊部分供应尚待入市

　　事实上，燕郊的房价一直跟着通州走，通州4000元，燕郊就2000元，但如果通州5万元了，燕郊估计就不止2.5万元了，绝对值会提高。燕郊从前年开始至今鲜有土地成交，同时虽然一些项目急于入市，但苦于预售证的限制，无法成为有效供应，目前有很多项目都在排号，但并不能销售，因为还没有达到预售条件。而需求量又比较大，供需关系出现不平衡，叠加各种利好政策，未来燕郊的房价依然有上行空间。

　　>>百世金谷总经理 刘文军

　　房价反映供需不平衡

　　燕郊地理位置特殊，被通州顺义包围，行政上属于河北，一直以来，燕郊的房价和通州都是断崖式的，通州2万多的时候燕郊1万，现在通州3.5万左右，燕郊目前的价格也不能说虚高。事实上，目前的价格反映的是供求关系，存量少需求大自然导致房价上行。导致存量少的原因，一方面是土地成交，另一方面是去化率超过了开发商的预期，没有那么多存货。

　　□分析 燕郊投资型市场特征明显

　　在业内人士看来，一直跟随着政策波动的燕郊房地产市场走的并非是稳扎稳打之路，而是典型的投资型市场。

　　近期以来，多重政策利好的刺激是造成此轮房价上涨的催化剂。京津冀一体化2015年加速推进，京通往平谷的城铁22号线规划经过燕郊北城设站；北京地铁M6号线东延燕郊南城等众多利好政策刺激了房价。

　　“部分非首都功能东迁通州等利好消息不断，通州楼市看涨，也拉动了燕郊楼市水涨船高。同时，部分燕郊房企借势炒高房价。”伟业我爱我家集团市场研究院经理孔丹说。

　　亚豪机构市场总监郭毅告诉记者，北京楼市的变化特点是核心区坚挺，越远的区域振荡越明显，如果说北京伤风，通州就会感冒的话，那么作为距离通州最近的河北乡镇，燕郊就会发烧。燕郊楼市的购房者大多是受北京高房价挤压从而选择在燕郊置业的客群，正是因为地理位置、购房客群的来源与北京唇齿相依，燕郊楼市波动也与通州正相关，且振幅远高于通州。在通州楼市步入价量的上行期，燕郊房价的上涨反而会早于通州，且涨幅高于通州，而通州楼市开始下行，燕郊会先降且跌幅远超通州。

　　中原地产首席分析师张大伟也认为，燕郊是一个奇怪的房地产市场，可以说因为独特的区域地理属性导致燕郊成为了全中国最具代表性的房地产市场，作为一个行政级别只是乡镇的市场，因为靠近北京，房价甚至比河北省会城市还好，这种市场的需求主要来源于两部分，一部分是买不起北京的刚需，另外一部分是受制于限购的投资需求。这两种需求的存在，导致燕郊市场完全是放大的北京市场。在北京购房者观望时，燕郊就会大幅降价。而在北京出现升温的情况下，燕郊也会因为较低的价格基础出现大涨。