观察1：70年产权“绑住”创新手脚

　　住宅仅有70年产权，也成为了以房养老推广的障碍。

　　“（住宅）产权未到期或到期后如何处置依然存在政策盲点。”同策咨询研究部总监张宏伟表示，产权到期之后，房屋是直接归银行等金融机构、还是作为遗产分配给老人子女，目前也未有定论。同时，应该有一定的政策支持使得“以房养老”的房产在70年产权到期后如何处置应有法可依。

　　而易居房地产研究院研究员严跃进说：“产权到了70年后如何处理，在政策和法律上并不明朗。未来此类住宅到了险企手中，但可能会发现有效产权的期限不足。对于目前来说，评估价自然可以考虑到这一点，但对于未来将此类资产进行再转让的时候，其流动性会快速下滑?？赡艽咏裉煅酃饪词窍汊拟?，但未来此类资产容易成为烫手山芋。”

　　观察2：房产估值几何影响险企热情

　　“保险公司此前之所以愿意围绕住宅而设计创新产品，主要还是看重房产价值持续增长的空间。但今年整个楼市降温下，险企难免犯嘀咕。因为一旦房产资产缩水，那么可能会恶化此类金融产品的盈利状况。可以预计未来一些险企对此类房产做评估时会更加谨慎。”严跃进表示。

　　财经评论员叶檀也公开表示，老年人是否愿意用房产反向抵押为自己养老，取决于市场对房地产估值几何。“如果房地产市场节节上升，老人完全可以出售住宅入住老年公寓，地段好的房子靠出租一个房间的租金维持生计。保险公司同样不愿意干高风险低收益生意，把未来的房地产压力背在自己身上，房地产市场一旦降温，风险都在保险公司身上，保险公司成为最大的房东，与此同时，保险公司还要承担老人体面养老的压力。”叶檀表示，与其如此，不如直接投?；蛘呓ɡ夏旯⑹兆猓确聪虻盅罕Ｏ找科椎枚?。

　　张宏伟表示，应该逐步推进资产证券化，将缺乏流动性的房产资产，转换为在金融市场上可以自由买卖的证券行为，使其具有流动性，“金融机构可以以资产管理公司名义对于‘以房养老’资产打包进行操作，既可以使养老群体定期取得一定数额养老金，金融机构也会因此有一定的经营收益，收益部分或按照一定方式对冲市场风险损失，或以一定形式补贴给养老群体。” （记者周慧、潘彧）