三元格局加速形成

　　自住型商品房从政策出台以来，一直在持续挤压刚需项目的生存空间。随着“第二只靴子”的落地临近，市场供应结构的调整已初现端倪。

　　“从去年恒大御景湾项目到今年年初的金隅嘉业两个项目，这些地段比较好的自住型商品房，每个项目不过两三千套房源，却仅是网络申请阶段就可以吸引几十万购房者。而一旦这三个项目开始摇号、正式网签，在市场上形成实际销售，再加上下半年北京市未来继续大量推出自住型商品房项目的预期，对普通商品房市场的冲击不言而喻。”北京世联行(002285,股吧)执行董事总经理刘春岩对此如是表示。

　　而据亚豪机构统计，在6月份北京计划入市的33个项目中，包括北辰红橡墅、九章别墅、红廷别墅、海棠公社4个别墅项目，及龙湖滟澜新宸、住总万科·金域国际、丽都壹号、润泽公馆、臻园等12个改善型项目在内，中大户型的中高端项目数量多达16个，占比高达5成。

　　“可以看出，6月份的供应市场中，不但改善型房源的供应正在持续提速，而且以刚需市场为支撑的中低端市场也开始出现变化。中低端市场商品房项目经过前一轮的抢跑后，供应速度开始减慢，都是为了应对自住商品房正式进入市场。”

　　亚豪机构副总经理任启鑫对此分析认为，在房企、市场、政府的三方博弈下，未来北京“低端有保障、中端有市场、高端有控制”的三元格局正在加速形成，在刚需项目加速去库存后，2013年土地结构调整的效果也将显现在终端购房市场。在普通商品住宅市场，中高端项目将日渐偏向高端化，而中低端项目则需要拼性价比与自住型商品房直接争夺刚需客群。

　　任启鑫预计，经过6月份市场供应端的调整，从今年第三季度开始，市场成交也将会出现小幅度的结构调整，中高端项目依然会坚守对价格的拉升，中低端项目则要与自住型商品项目对冲价格。但长期来看，随着自住型商品房项目的正式入市成交，今年整体市场价格下滑将成为必然。（徐妍）