收购20多家中介品牌扩张

陈凡（化名）近来在顺义南法信的旭辉26街区收房，每次去新房时，她会看到到处都是托管中介广告，甚至贴在车上。“大家都在抢房源嘛”，一位中介这样解释。

记者调查发现，很多中介都在采取“拿房―出租―融资―再拿房”的模式。

不久前，上海长租公寓运营商“爱生活爱公寓”（下称“爱公寓”）因资金链断裂，通过股权出让的方式寻求融资。8月20日，杭州鼎家网络科技有限公司（下称“鼎家”）由于盲目扩张导致资金链断裂，传出爆仓消息，成为首家破产的长租公寓服务商。

为何会在大量年付资金流向托管中介时，反而出现资金链断裂，甚至“崩盘”现象？记者调查发现，除了收储房源，大量并购同业，成为资金的第二个出口。

在北京市朝阳区人民法院2018年5月7日的对马明星案的一纸民事判决书上，新京报记者注意到，明确写着中烨盛源在2017年8月26日被昊园恒业合并。

但似乎与艾斯家的情况一样，天眼查显示，2016年3月24日中烨盛源变更了法人与实控人，现为白井林，且其名下目前只有中烨盛源一家公司。在股权关系上与昊园恒业无任何关联关系。

目前，在昊园恒业名下只有一家名为北京美丽家园房地产经纪有限公司（下称“美丽家园”）的被投公司，昊园恒业的持股比例为99.9%。在2018年2月13日，美丽家园做了法人与投资人的工商变更，新法人名叫王宇翔，他手中持有美丽家园余下的0.1%股权。

艾斯家的房东业主苏天（化名）对此这样告诉新京报记者，“美丽家园在顺义的后沙峪有个做公寓托管中介的门店，被昊园恒业收购了。与之类似，昊园恒业以入股的方式间接收购艾斯家旗下的番薯公寓?！?/p>

对于昊园恒业的同业并购，在其战略合作伙伴元宝e家的官网上，新京报记者看到了相关信息。据其介绍，昊园恒业2017年用5亿元，以其旗下的长租公寓品牌“一铭公寓”为主轴，支撑起并购大战略，一举拿下东升和大成。此前，一铭公寓就已经成功并购包括大熊公寓、广鑫置地、蚂蚁公寓、好来屋公寓、宏源嘉业、昌泰地产、美澳地产、i住公寓、坞托邦精品公寓、万兴伟业、挚信伟业、万胜佳和、兴家助业、友家伟业、京城广厦加盟店、兴兴家业、天成地产等在内的近二十家行业品牌。此次成功并购东升和大成之后，一铭公寓在通州板块覆盖率达到70%，朝青板块覆盖率达到50%，居两个板块首位，取得了北京东部地区长租公寓品牌覆盖率第一的骄人成绩。公寓管理数量从原来的5万余间，增加到7万间，在2017年年末房屋管理数量将突破10万间。

按其战略合作伙伴元宝e家的说法，昊园恒业的拓展速度相当惊人。新京报记者对比了其同业的速度数据，据为蛋壳公寓资产支持专项计划ABS提供法律服务的国浩律师事务所官网披露，今年7月3日“天风-蛋壳公寓信托受益权资产支持专项计划”项目获得上交所出具的挂牌转让无异议函时，蛋壳公寓房屋管理超12万间公寓。

从以昊园恒业为代表的房租贷资金链流向图中，还可以看到其他的资金出口。

在这种托管中介“深度参与”的模式下，从外汇入托管中介的资金包括租客押金、租金贷平台支付的租客房租（年付）；而托管中介资金的流出则主要包括向房东季付的房租、支付给租金贷平台的分期手续费（利息），以及承诺的向房东逐年递增的“优惠”。这三块因其是以月或季度为结算单位，容易引发托管中介的短期周转危机。而房东房租款被拖欠的问题，目前，已成为一些托管中介被房东集体诉讼的最主要原因。

对此，于百程的看法是，房屋托管中介或长租公寓服务公司如果把资金挪作他用，风险会比较高，因为托管中介毕竟通过房租贷平台收取了租客一年的租金，累积资金量会比较大，这中间存在资金的留存与操作上的时间差。

“它如果只是赚差价，不采用金融手段，整个杠杆还好。但如果托管中介手中留存的资金被用于其他经营上，例如收购同业、或是进股市或是其他资本市场，这对于它本身的资金管理、经营管理、对经济周期的判断、本身的运营体系，都要求极高。”于百程说。

9月30日，为防范个人“租金贷”及相关业务风险，上海金融办在国庆节前联合了人民银行上海分行及上海银监局等五家监管部门，联合发布《关于进一步规范本市代理经租企业及个人“租金贷”相关业务的通知》。通知的十项举措直指目前由租金贷引发的资金期限错配、沉淀资金、哄抬租金、恶性竞争抢占房源等问题。

此前的8月23日，北京市住建委同市公安局、市工商局、市非紧急救助服务中心等部门，开通打击“黑中介”投诉举报专线。据北京市住建委通报，北京昊园恒业房地产经纪有限公司、北京自如生活资产管理有限公司、北京美丽家园房地产经纪有限公司，都在这份涉嫌存在违法违规问题的23家中介机构名单中。当日公告主要反映的52条投诉举报内容中，包括了哄抬房租、打隔断群租、从事租赁业务未报送信息、强制贷款付租金等八类问题。