上个月,北京二手房成交18096套。同比上涨67.5%;环比涨幅达32.3%。

是什么让低迷了许久的二手房市场突然成交大增?这一个月的变化是否意味着楼市将再度高温?记者连续多日调查发现,去年“3·17新政”以来二手房价格的持续下调,让一些刚需结束了观望;同时部分区小学入学政策的调整,也导致短期内“学区房”成交量有所上涨。但业内人士认为,北京二手房市场继续升温的后劲恐怕已经不足;后期伴随着限房价、共有产权房项目的大批入市,刚需将在新房市场有更多选择。

刚需入场

成交量创14个月来最高

朝阳区北苑中介经纪人赵成(化名)近来面临一个尴尬的状况:当购房人咨询新街坊两居室时,他只能很不好意思地回一句——抱歉,没靠谱房源了。

二手房市场里,所谓“靠谱的房源”就是业主诚心出售、价格不虚高、也没有抵押等乱七八糟事的房源。此前,新街坊两室两厅、80多平方米的户型至少也会有三四套挂网出售。但昨天同类户型仅有一套在售,报价510万元。

从近期历史成交记录中最高的480万元成交价便可看出,这套房就是“不靠谱房源”——业主不着急卖,所以报价稍高等市场回暖。这类房源难以成交,中介也很少会向购房人推荐。房源哪儿去了?我爱我家市场研究院统计显示,2018年5月北京全市二手住宅共网签18096套,创下了14个月以来的新高。

还有一组数据在印证刚需是上个月的主要购房人。来自我爱我家的统计数据显示,自去年调控以来,公积金成为客户选择最多的贷款方式。我爱我家市场研究院院长胡景晖说,使用公积金购房的客户基本是以自住需求为主,他们或是首次置业、或是卖一买一的改善置业,整体需求颇为刚性,投机的人很少。

划片调整

影响“学区房”短期成交

“学区房”的影响依然关键。这也成为一些区二手房成交量大增的主要因素。

“今年买房还能上中关村一小;明年再买,就不一定能上了!”在海淀区,一名中介经纪人正试图说服犹豫的购房人。

按照海淀区教委规定,自2019年1月1日起,该区新登记并取得房屋不动产权证书的住房用于申请入学的,将不再对应一所学校,实施多校划片。

东城区教委也明确,入学登记的实际居住房屋不动产权证书为2018年6月30日后取得的家庭,自今年起该家庭适龄儿童将通过电脑派位的方式在东城区内多校划片入学。

这些区入学政策的调整从根本上是为了打击炒作和跟风抢购“学区房”,通过多项措施,严控以房择校,让“学区房”难以对应单一名校。有市场人士分析,学区房成交量增长是短期情况,未来新政实施后市场也会趋于稳定,此前价格高居不下的房源也有望降温。

面向刚需

新房房源将大增

我爱我家研究院数据显示,5月,本市二手房成交均价环比4月上涨了0.6%,涨幅较4月略微扩大了0.3个百分点,但绝对幅度并不大。与去年4月的最高点相比,5月二手房价格依然累计下降了17.6%。

对于刚需而言,虽然二手房成交量增加造成部分地区房源在售量减少,但在近期还可以在新房市场有其它选择。按计划,今年本市的限房价项目和共有产权房项目将大批入市,楼市调控的加法也将明显发力。中原地产首席分析师张大伟预计,从本月开始将有大量限房价项目与共有产权房项目上市,“对刚需来说,在大量低价房源上市后,选择余地也将增加”。