风险略降仍需警惕

当前楼市风险有所降低，但是一线城市房价收入比依然居高不下，住房制度的长效机制2018年需要迈出实质性步伐

虽然伴随着热点城市楼市的明显降温以及三四线城市的升温，楼市总体风险有所下降，但从一线城市看来，部分风险依然存在，其不确定性仍需高度警惕。

“虽然不断收紧的楼市调控和严格的限制性措施有效遏制了热点城市房价的过快上涨，当前楼市风险有所降低，但是一线城市房价收入比依然居高不下?！蹦吲舴芍赋?。数据显示，虽然全国平均房价收入比仅为7.5，总体房价收入比稳定，但单独看一线城市，其房价收入比依然高达31.3，其中，北京房价收入比更是高达41，居所有城市之首。

“要警惕房价报复性反弹。因为我国的住房基础制度没有根本性改变，政府依赖房地产的发展局面仍然没有改变。”倪鹏飞认为，“目前一二线部分城市房价增幅下降是调控重拳下行政限制性措施的结果，并不是真正由市场供求机制、价格机制、竞争机制发挥自我调节作用下的变化。因此，如果调控政策转向或变化，前期抑制房价过快上涨成效将功亏一篑，一二线热点城市房价可能出现报复性增长”。

由此可见，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，必须将抑制住房投资投机的政策手段制度化、长期化。“2017年住房制度的长效机制开启了建设之门，2018年需要迈出实质性步伐。”倪鹏飞指出。

报告建议，将2018年确定为基础性制度和长效机制建设年，把持续调控融入到制度和长效机制建设中，并突出5个重点：第一，坚持调控不放松不动摇，完善调控机制；第二，加快建立多种供应主体和供应形式的租售并举制度；第三，完善住房金融市场与监管制度；第四，改革土地制度和机制改革；第五，加快财税体制改革。

“要按照十九大报告要求，加快推进住房领域的供给侧改革。”倪鹏飞说，“加快积极支持培育多主体供应机制，降低法人企业、社会机构、个人、集体组织建设、经营保障房与商品房的准入门槛，形成房地产开发商、集体单位、个人、社会法人机构等都可以参与提供购房、租房的局面”。

“促使住房回归居住属性，是深化住房制度改革、建立住房发展长效机制的出发点?！弊蘖栈衔?，“需要鼓励支持各地方政府，因地制宜创新商品房之外的住房供给渠道，改变商品房一枝独大的局面。北京的共有产权住房实验就是这方面的探索。同时，还要适度降低商品房的金融属性”。

租房市场期盼保障

如何规范中介、承租人、出租人等市场主体的行为，如何将市场上的存量住房引导入租赁市场，如何规范租赁市场的价格波动等，都将是租房市场长期研究的话题

今年，发展住房租赁市场已成为热点大中城市的共识，很多地方政府在积极酝酿租赁房项目。其中，北京市在2017年至2021年的5年内供应1000公顷集体土地，《北京城市总体规划（2016年-2035年）》提出未来5年新供各类住房中租赁将占30%。一个万亿元级的租房市场正在开启。链家研究院预测，2020年中国租房市场规模预计将达到1.6万亿元，到2025年将增至2.9万亿元。租购并举也是专家们讨论中国住房新模式时热议的焦点。

“积极完善租赁住房制度，加快住房租赁立法，健全租赁住房的土地、金融、供给机制。”倪鹏飞说，“但是住房租赁市场刚刚起步，仍然存在大量的困难和障碍，特别是集中在顶层设计和政策法规方面。未来随着租房市场的发展，对于如何规范中介、承租人、出租人等市场主体的行为，如何将市场上的存量住房引导入租赁市场，如何规范租赁市场的价格波动等，都将是长期研究的话题”。

“现在，由开发商、地产中介、酒店集团等经营的‘长租公寓’，在大学生、白领群体中很受欢迎。魔方公寓、链家自如等长租公寓运营商也形成了一定规模。阿里巴巴、腾讯、京东等电商巨头也纷纷参与到租房市场来，未来租赁金融服务业将成为新兴行业?！敝泄缁峥蒲г撼鞘杏刖赫χ行难芯吭苯┟匪怠Ｋㄒ?，逐步放开租购同权门槛，推广“租售并举”住房制度，首先开放租购同权的子女教育门槛，解决新市民子女上学问题；其次改革医疗、公积金制度，促进跨区域联网服务；第三合理布局租赁房源，实施租金管制，促进梯度消费。

“大力发展住房租赁市场，需要全面推进租购房同权，立法?；ぷ夥考彝サ娜ㄒ?，支持住房长期租赁企业开展资产证券化业务，同时辅以相应的税收优惠和土地政策便利。需要注意的是，租购房同权的政策立足点，并不是为了解决中高收入群体竞争优质学区的问题，而是为了让广大农民工及中低收入群体子女也能平等享受基本公共服务?！弊蘖栈?。