南京河西现 “面粉贵过面包”，业内：未来房价或再创新高

2016年上半年，南京河西曾有两块“地王”横空出世。

2016年1月29日，南京国土局拍卖河西中部G68地块，出让面积69205.48平方米，起拍总价27.05亿元，起拍楼面地价17767元/平方米。

G68地块先后引来了融创、招商、华润、仁恒等15家大牌房企轮番争抢，经过87轮不断加价的白热化竞争，该地块最终被上海建工以64.8亿元的总价拿下，荣登当时河西中部乃至南京的新“地王”，楼面价高达42561元/平方米，溢价率达139.6%。

无独有偶。去年5月13日，南京国土局拍卖河西南部G14地块，挂牌出让起始价15.6亿元，起拍楼面价21504元/平方米。

最终经过25轮竞拍，葛洲坝以32.8亿元拿下该地块，楼面价高达45213元/平方米，该地块由此成为南京新“地王”。值得注意的是，这一楼面价已经远远超过了目前河西南部的新房最高限价3.5万元/平方米。

“地王”诞生之后就会带来相应的影响和效应。南京河西一位房产中介主管称，这两块“地王”的出现瞬间拉升了周边二手房的价格，不少中介机构迅速撤下原来的二手房挂牌价，加价三五千元再挂上去，“上涨幅度之大令人咋舌”，还有售房者听说“地王”消息后当即在高铁上给中介机构打电话要求给所售二手房加价。据媒体报道称，当时上海建工“地王”周边的招商雍华府有一套二手房的标价，一夜之间从660万元提高到756万元，上涨96万元，单价也达到4.5万元/平方米。

外界甚至预测，未来葛洲坝拍下的“地王”的新房销售均价会达到7.8万元/平方米，按照楼面价约占开发成本一半的规律，这一价格被认为可能性很大。

对此，南京一位不愿具名的开发商负责人称，葛洲坝“地王”地块的楼面地价已高达4.5213万元/平方米了，“面粉”价都已这么高了，“面包”的价格不会低，“总不能让央企开发商高价拿地后亏本销售，未来该地块的新房售价肯定要创出南京新高。”

记者查询发现，2016年南京土拍市场的相应数据分别为368宗、1316.66万平米和912.6亿元，同比分别下降0.54%、5.97%、35.21%，但2017年上半年南京土地拍卖成交总金额超过去年全年之和，其中住宅用地的出让占比增加和多家大牌房企进驻，从侧面反映出业界对未来2～3年内的南京房地产市场前景依然看好。

低中签率令刚需 “难上车”，摇号几十次甚至上百次仍“难求一中”

10月23日，国家统计局发布9月份全国70个大中城市住宅销售价格变动情况，数据显示，南京新建商品住宅价格环比持平，记者注意到，2017年以来，南京新建商品住宅价格环比始终处于持平或下跌的状态。

南京刚需户和改善户似乎并没有如愿迎来购房的“美好时光“：刚需户参加数十甚至上百次的摇号，却依然疲于奔命“上不了车”，改善户也换不了房。统计数据显示，南京多家房企推迟开盘上市时间，新房上市量减少，楼市库存跌至新低。

由于新房价格被限制，远低于预期，使得开盘的新房成了购房人眼中的限价“福利房”，虽然南京楼市中这类新房不时会被推出上市，也属于中低价位的刚需板块，价格低于同区域的二手房，但由于参与抢购人数太多，参加公证摇号楼盘的中签率屡创新低，甚至有购房者戏称，“摇号买房就像买彩票中大奖”。

9月26日，南京江北大华锦绣华城时隔近一年后再度开盘，共247套毛坯房源，销售均价为19664元/平方米，而周边高层二手房挂牌价多为2.3万～2.5万元/平方米。吸引了上千名购房者前往排队登记，不到早晨6点就有人前来排队，长长的队伍将售楼处围了起来。现场有购房者表示，他们连户型都没有搞清楚，只是担心能不能排上号、能不能买得到。

购房者丁雪洋对记者说，他曾先后参加南京各区域的限价福利房和新房摇号上百次之多，没有中过一次，而打算在南京城区买一套改善型住房的曹兴旺在过去两年里辗转南京数十个楼盘的摇号现场，没有摇中过一次。

目前，南京开盘的新房及限价房均需要参加摇号才能购买，但从媒体此前的报道中不难看出一些楼盘的摇号中签率非常低，例如江北高新区的亚泰山语湖排队登记现场，1749组买房人抢购72套房源，中签率仅为4%；江宁弘阳禹洲时光印象推出48套房源，有637组有效客户报名，中签率仅为7.5%；溧水中山首府推出266套毛坯房源，共有3213位购房者报名参与，中签率仅为8.3%；江北弘阳时光里推出72套房源，有783组购房者报名，中签率为9.3%等。

南京楼市的“一房难求”从下面的例子中也可见一斑。今年9月15日，地处河西南部的鲁能公馆有一套精装修房退房，面积142平方米，单价34906元/平方米，该楼盘已清盘，由于受限价政策影响，鲁能公馆的价位始终维持在3.5万元/平方米，数次开盘推出的新房源均被抢购一空，对于“一房难求”的河西南部来说，这套退房可谓购房者的福音，在开发商要求一次性付款的情况下还引发500多人争抢。

有业内人士指出，虽然南京楼市的“限价令”表面上扼制住了房价疯狂上涨的势头，但大多数刚需和改善需求购房者并不能如愿抢到新房而获得实惠和福利，新房和二手房价格严重倒挂的楼市成了部分人追逐暴利的渠道，这是一个非常危险的信号。