2015年至今年年初,北京二手房房价连续上涨,受利益驱动和政策影响,法院受理的房屋买卖合同纠纷案件数量持续攀升。9月6日,昌平法院召开新闻通报会,通过分析2015年至2017年上半年房屋买卖合同纠纷案件的审理情况,对二手房买卖的纠纷案例和成因进行了分析,其中因房价上涨导致卖方违约成本降低,成为二手房交易纠纷的一个突出原因(9月7日《新京报》)。

不可否认,房产是大多数城市家庭的主要财产,涉及房产矛盾纠纷直接影响家庭财产的安全性,影响房屋交易市场的正常秩序。所以说房屋买卖合同纠纷是涉及家庭和社会稳定和谐的重要问题,必须引起高度重视。二手房交易当中,房屋没有过户之前,交易的风险全部在买房者这边,如果在交易期间房屋涨价,卖房者就可能受利益的驱使,在合同签订之后“坐地涨价”或者直接毁约。报道中就有法官指出按照交易惯例,房屋买卖合同约定的违约金为合同价款的20%,而一旦房价上涨过快、涨幅过高,违约成本便会低于房价上涨带来的利益,为了最大化地获取利益,卖方会选择违约或者阻碍合同继续履行。既然房产交易关乎群众的切身且重大的利益,交易当中的不诚信行为就属于重大失信行为,同时也是违法行为。不少毁约的卖房者想当然地认为,不诚信的代价就是支付合同价款的20%,只要房屋涨价的数额超过违约金数额,自己则稳赚不赔,如果买房者对自己的耍赖行为知难而退,可以获得的利益更为可观。

如果让那些卖房子的耍赖者们都稳赚不赔,签好的合同说作废就作废,谁还敢购买二手房,谁还愿意选择诚信交易。根据合同法的基本要求,合同约定的内容只要合法合理都应该遵守,合同没有约定的内容则要按照法律规定处理。如果房屋买卖合同是双方当事人真实的意思表示,且未违反法律的强制性规定,不存在不可抗力因素,法院确认其合法有效的话,对双方当事人均具有约束力,双方当事人都有继续履行合同的义务。在司法实践中,卖房耍赖者基本都是丢了诚信又赔钱,既要继续履行合同配合买房者过户,又要按照约定赔偿违约金。大量的案例证明,二手房交易中,卖房者不要对违约心存侥幸,买房者也不要对违约逆来顺受。另外,行政监管部门要强化对房产中介的监管。房产中介不能为了赚取佣金,隐瞒相关信息,如果因此导致房产交易遭遇不可抗力因素,房产中介应该赔偿交易不能所造成的损失,并且要接受行政处罚。房产中介应该成为防范交易纠纷的力量,而不是矛盾纠纷的制造者。

让卖房耍赖者继续履行合同、赔偿违约金,就是让违约者在经济上得不偿失。此外,对于卖房者的不诚信行为还要进行惩戒,让其追悔莫及。既然卖房毁约是重大失信行为,信用惩戒的力度就应该与之相匹配,让不诚信者在贷款、开公司、求职等一系列经济活动中受到限制,自食不诚信行为带来的苦果。