案例二 卖房业主大笔欠费后消失

二手房交易中，拖欠物业费、水电燃气等费用的纠纷最为常见。由于北京二手房市场经?；岽τ诼舴绞谐?，售房人比较强势，买房人经?；嵋蛭Ｐ姆孔诱羌鄣纫蛩?，着急签署合同办理过户，导致很多细节问题并未处理清楚。为交易留下隐患。

市民李先生就在去年底买了一套二手房，但却迟迟不敢装修，一直空置。原因是原来的房东，欠下了一大笔物管费和水电气费。

据李先生介绍，去年12月，他通过房屋中介，购买了位于朝阳区某高档小区的一套二手房。过户后，中介带着李先生一同到小区物管交接房屋。物管一查，此前物管费欠了近3万元，另外，还有近千元的水电气费没缴清。按照合同约定房屋交付前，卖方应当缴清物管以及水电气费用，可在交房那天，原房主却使了一招缓兵之计，说身上没带钱，承诺会在月底来补缴欠费?？勺詈?，对方却玩起了失踪，打电话也不接。

由于和物业一直没有协商清楚这部分物业欠款由谁来付，导致李先生迟迟不敢找工人装修，就搁置了下来。万般无柰的李先生最终打算起诉原房主，来解决纠纷，但即便最终胜诉，对李先生来说，仍旧损失了大量的时间和精力。

对此，中介公司也开始推出一些附加服务，来解决这类的纠纷。葛静告诉北青报记者。按照链家的做法，在合同里一般都会要求业主留一定的物业保证金，但这种物业保证金一般留个一万块钱，最多两万块钱到头了。大多数的欠费情况都能应付，但也确实遇到了一些极恶劣的业主，拖欠了3到4万元的物业费，最后房款全部交付完了，过户也完成了，原业主宁愿不要之前的保证金，也不交这些欠款。这种情况下，链家推出的安心服务，会帮购房人把剩余的钱先垫付上。

葛静表示，这类似于汽车保险的先行赔付原则，链家帮助购房人垫付欠款，购房人把追诉权转给链家，或者是直接要协助链家去追讨。这就有效避免了购房时可能发生的欠款纠纷，对购房人的利益也起到了保障。

案例三 合同约定不明 法院多会保护交易

王先生想换学区房，就将自己名下一套房屋挂在中介处出售。之后，中介带着周先生夫妇来看房，看后周先生很满意，当即与王先生签订房屋买卖合同，约定了房屋价款、定金及部分房款支付时间、房屋交付及过户时间等事项。合同签订后，周先生如约交付了定金及部分购房款。

眼看着到了合同约定的办理房屋过户的日期，周先生的购房尾款还没有付清，王先生就急着催周先生支付。周先生先是商量能不能晚一个月支付，后又提出先把名下未到期的存款、基金、股票等凭证放在王先生处，先办过户，等上述款项到期后再取出给王先生，均被王先生拒绝。此后，双方对于尾款的支付产生巨大分歧，王先生也未在合同约定的日期交付房屋及办理房屋过户手续。

双方矛盾越来越严重，王先生不想把房屋卖给周先生了，而周先生则经常跑到王先生单位大吵大闹，经过派出所调解等多种途径均无法解决，最终闹上法庭。

据了解，在庭审中，王先生表示，周先生未在房屋过户前付清尾款，已经违约，双方签订的房屋买卖合同应当解除；周先生则表明，合同中并没有约定尾款支付时间，但是约定了房屋交付及过户的时间，王先生的行为明显违约，而且根据交易习惯，应在过户当天支付尾款，自己不先付清尾款情有可原，现在自己愿意继续履行合同，要求王先生配合交付房屋并办理过户手续。

最终，法庭判定按照?；そ灰椎脑蛉啡虾贤绦男小Ｓ捎谧约菏韬鑫丛诤贤忻魅吩级ㄎ部钪Ц妒奔?，王先生无奈必须把房屋卖给周先生。

专家介绍到，王先生未在合同中约定购房尾款的支付时间，周先生经王先生催要未支付尾款确有不当，但不构成根本违约；而合同明确约定了王先生需交付房屋及办理房屋过户手续的时间，王先生未按约定办理，则明显构成违约。审判实务中，对于能够实现合同目的，可以继续履行的合同，法院多会按照?；そ灰椎脑蛉范ê贤绦男小?/p>

因此，无论是购房还是卖房，都应该在合同中尽量全面地规定付款、收房等具体的时间和期限，如果发生纠纷，也能充分保障自身权益。