近期,北京、广州、沈阳等多地接连推出新一轮楼市调控措施,进一步遏制投机型需求,突出房屋居住属性,强调保障和改善民生。在楼市即将步入“金九银十”销售旺季的背景下,调控政策未来的走向就成为海内外关注的焦点。专家指出,近年来楼市伴随中国经济快速发展的同时,也出现了房价上涨过快、投资属性突出、金融风险增大等诸多问题。因此,加快形成促进房地产市场健康发展的长效机制,不仅是中国经济平稳转型的必要条件,同时也是未来各地楼市调控措施的真正航向。

房价“上天”不可持续

树不能长到天上,房地产价格也一样。通常,房地产的居住属性决定了其会随着经济发展与城镇化进程而兴旺。但是,如果房屋在投资属性的主导之下上涨过快、涨幅过大,久而久之就会带来各种各样的风险和隐患。

上海证券研究所首席宏观分析师胡月晓撰文指出,中国房地产市场的矛盾主要在两方面:一是投机性比重过高,二是高房价大大挤压了其他行业。交通银行首席经济学家连平认为,房地产库存总量仍在高位、相关部门杠杆率水平提升较快,加之房地产行业抗风险能力整体较弱,房地产泡沫风险仍需警惕。

“从美、日等国的经验来看,经济危机的背后都有房地产泡沫破灭的影子。在中国,房地产市场经过20多年的快速发展,很多区域楼盘价格已经非常之高,对民众生活质量与企业经营成本的影响也很大。因此,无论是客观规律还是主观需要,都决定了房价不可能无限上涨?！北本┛萍即笱Ч芾硌г壕妹骋紫到淌诤挝锒员颈钦弑硎尽?/p>

如今,在调控政策之下,楼市开始回归理性。国家统计局数据显示,截至2017年6月,在国内70个大中城市中,一线城市新建商品住宅和二手住宅价格同比平均涨幅均连续9个月回落;二线城市新建商品住宅价格同比平均涨幅连续7个月回落,二手住宅价格同比平均涨幅也连续5个月出现回落。

调控着眼根本问题

仔细观察不难发现,如今各地推出的楼市调控政策不仅更细更实,而且调控日益触及楼市自身存在的深层问题。

例如,为限制炒房空间,福州市要求各房地产开发企业按照经营性土地出让合同约定的开、竣工时限要求加快商品房项目开发建设,商品房项目要在售楼部醒目位置公示预售房源的位置、面积、单价、总价等信息,不得捂盘惜售、囤积房源。

“目前,中央和地方层面都出台了很多调控政策。这些政策中有很多旨在抑制房价过快上涨,直观上看化解风险的短期意义较为明显。但与以往不同的是,这些调控政策更加注重楼市存在的根本性问题,为探索建立长效机制提供着前期铺垫、探索着经验基础。”何维达说。

分析人士指出,“房子是用来住的,不是用来炒的”其实质是在强调房屋的投资属性不能凌驾于居住属性。因此,未来中国楼市调控政策应该继续以促进房屋回归居住属性为着眼点,以建成长效机制为最终目的,调动存量资源,纠正资源错配,提高存量资源利用效率。

长效机制正在确立

不久前,北京市针对共有产权住房管理暂行办法面向社会征求意见,就被视作本轮楼市调控迈向长效机制的又一最新步伐。

“北京推出了共有产权住房,对于完善住房保障体系、完善住房制度,建立房地产调控长效机制,支持中端购房,抑制投机,促进公平,具有重大意义。”北京房地产协会秘书长陈志表示,该政策对于未来北京楼市平稳健康发展将产生积极影响。

与此同时,对于下一阶段房地产政策的走向,中国人民银行在《中国区域金融运行报告(2017)》中也给出了4个重点:一是建立健全房地产市场健康发展长效机制。将城镇户籍人口与公益及建设用地指标挂钩,提高土地在全国范围内的集约利用。二是提高中小城市吸引力,形成优势产业支撑、快速轨道交通连接、优质公共服务供给、包容性强、绿色低碳的城市网络。三是加强住房金融宏观审慎管理,严格限制信贷流向投资投机性购房。四是积极发展长期公共租赁住房,稳定和规范住房租赁关系。

何维达表示:“未来的长效机制必将是一系列政策和制度设计的‘组合拳’,如加大热点城市土地供给、以财税手段提升房屋持有成本、完善产权制度体系设计、从源头上调整优化收入分配结构、提升特色小镇人口吸引力等。因此,分析楼市调控政策走向不能急躁短视,而是需要从长效机制这一最终目标出发?！?/p>