据报道,去年拿地支出前15名房企中,由央企和国企组成的“国家队”占据8席;16个拿地总额超百亿巨无霸项目中,有9家花落“国字头”。2010年国资委曾发布公文,要求多数央企退出房地产业,当时被板子打中的央企多达78家。时近7年,央企并没有在楼市偃旗息鼓,反而似乎愈发活跃。

央企“退房令”为何失灵?到底是“退房令”有问题,还是监管部门缺乏有效的监管手段,导致监管失灵?当年央企大举进军房地产市场,是在房地产市场十分火热、暴利横行的情况下发生的,是企业经营业务拓展的需要。虽然多数企业不是主业,但获得的利益和产生的效益比主业还要好,因此不能轻易放弃。而国资委在很短时间内出台“退房令”,主要是为了适应房地产市场调控的需要,效果会是如何,当初可能就没考虑那么多了。

“退房令”出台以后,国资委和一些涉房央企本是想认真执行的,多家央企提出了转让房地产业务的计划,且进行了公开挂牌转让。但由于种种原因,转让成功的企业非常有限,有些央企甚至把转让价格放在了1元,也没有能够转让成功。原因就在于,资产与负债并不对等,没有人愿意接手这些央企的房地产业务。也正是因为转让效果不理想,也直接影响了其他央企的退出热情。时间一长,也就不了了之了。

央企也是市场主体,需要依据市场规则办事,哪些央企应当从事房地产业务,哪些央企不应当从事房地产业务,也需要依据市场规则确定。有些央企虽然目前不是主业,但房地产板块的业务做得非常好,可以转化成主业。如果强行要求其退出房地产业务,就是对企业的过度干预。其次,由于时间紧迫,出台“退房令”时恐怕并未经过十分认真的调研、分析和研判,一年后就新增5家可以保留房地产业务的企业,似乎说明“退房令”是可以打折扣的,哪些企业该退,哪些可以缓退免退,有拍脑袋决定的嫌疑。

再者,到底如何退、以怎样的方式退、如何防止国有资产流失等,也没有具体可行的办法与措施,这也直接导致后来的退出难以到位。十八届三中全会之后,国企改革的步伐加快,央企的房地产业务要不要保留、如何保留,应当在改革中解决,而不要再用行政手段强行干预,这也使得央企放慢了房地产业务的退出步伐,有的甚至扩大了拿地和扩大业务的冲动。

总体上讲,央企“退房令”失灵,与“退房令”的先天不足关系密切。当然,如果监管部门十分强势,“退房令”实际执行情况可能也会好一些,只是如果执行得好,同时也可能留下一些隐患,比如国有资产流可能成为困扰“退房令”的更大难题。央企的房地产业务都是大块头,动辄数亿、数十亿甚至数百亿,退出稍有不慎,就是巨大的资产流失。在这样的情况下,放慢退出脚步,将退出融入到国企改革之中,可能更合适、更规范也更有效。

接下来,随着国企改革步伐的不断加快,房地产业务的退出也将成为必然。所不同的是,这样的退出不再由行政命令决定,而是有序退出、市场化退出和规范化退出。从形式上说,可以通过企业兼并、资产置换、市场并购、股权转让、资产出让等多种方式进行。兼并和资产置换主要是在央企之间进行,亦即通过行政划拨和置换的方式,将非主业央企的房地产业务划转或置换到主业央企的名下,而主业为房地产业务的央企,则将其他非主业的业务划转或置换给有房地产划转业务的企业。市场并购、股权转让、资产出让等则主要通过市场化方式,按照央企的战略定位,公开转让、公开挂牌、公开出让,全面退出房地产业务,专心从事主业。

国企改革有一套比较完整的程序,通过改革清理非主业、经营性的房地产业务,出现国有资产流失、操作不规范、暗箱操作等方面问题的可能性更小,也更有利于其他投资者接盘。即便要执行“退房令”,也应当与国企改革相协调,用改革的方式将“退房令”执行到位。