广州楼市预售同权的政策风潮还没有过，北京的共有产权就已成为楼市的热点话题。近日，《北京市共有产权住房管理暂行办法》公开征集意见。

《暂行办法》的大意是把预备在2017年——2021年入市的25万套自住型商品房，变成共有产权住房，30%的新北京人可以享受这一红利，并且还将充分考虑两孩及适老性要求，以多居室为主， 尤其是通过“职住平衡”和“不转让无需补差价”的鼓励永久居住。

这个新颖的 “共有产权住房”概念，简单说就是购房人个体与政府合伙买下一套房，双方按出资份额各占相应比例的股份，但房屋的使用权全部在购房人手上，甚至允许出租。5年之后，购房人可以继续加持，从政府手里购得完全的所有权，也可以上市交易，卖房提现。

共有产权房一推出，便成为关注的焦点，市场上有的观点认为大量入市的共有产权房必将对房价产生冲击；也有观点认为，完整产权的商品房反而会因为共有产权房的推出显得更加珍贵。但事实上，据北京青年报记者了解，共有产权房的推出是政府实施“长效机制”的重要一环，也是对原有经济适用房以及自住房制度的完善和调整，虽然带有商品房属性，但因为优先采取“内循环”，将与一般商品房分割成完全不同的两个市场，更谈不上对房价产生直接影响。

具有商品房属性的保障房

个人和政府“凑份子”买房的共有产权模式，并非北京的首创。

这种模式最早的探索者是江苏省淮安市。而后在2010年上海也推出了共有产权房。这种模式的推出，初衷是因为要对“经济适用房”的建设和供应进行改革，取代经济适用房，来解决“夹心层”的购房需求。

早在2014年4月，住建部就曾召集部分城市在北京召开了一场共有产权住房试点城市座谈会，北京、上海、深圳、成都、黄石、淮安6个城市明确被列为全国共有产权住房试点城市。

从时间节点看，此次北京共有产权房的推出，经过了多年的实践和研讨，绝非一时兴起的冲动政策，业内普遍认为，共有产权房将成为长效机制中的重要一环，承担商品房和保障房的过渡部分。

在各地的探索中，对共有产权住房的定位，其实有细微差别，最核心的是，究竟纳入到保障房体系，还是商品房体系？

比如，北京市在2013年推出了带有共有产权性质的住房，命名为“自住型商品房”，这是计划将共有产权住房打造成保障房和商品房之间的“过渡形态”。

而在四川成都，则明确规定，将以往的经济适用房、限价商品住房等并轨管理，统一为共有产权住房，成为购置型保障房的主体形式。

在一些学者看来，共有产权住房有双重属性。经济学家马光宇就表示，共有产权住房中，个人持有的部分属于商品房性质，而政府持有的另一部分属于保障房性质。因为个人所持有比例将大于政府持有比例，并且未来将可以回购政府持有的部分，因此商品房属性更浓些。

但在住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌看来，共有产权住房就是保障房，“针对的需求人群和过去的经适房、两限房是差不多的，都是中低收入家庭。尽管在运作上参照商品房，但仍然是带有保障性质的?！?/p>

至于共有产权到底是商品房属性还是保障房属性，业内尚存争论，但有一点值得注意的是，共有产权意见稿明确提出了将共有产权房小区按照普通商品房标准来打造。

这在以往，无论是经济适用房还是自住房都从未提过的。共有产权房意见稿不但明文规定，未来提供的户型大多数都是60平方米以上的多居室；而且还提出将紧靠地铁线、公交线；1户至少1车位；图书馆、健身馆、咖啡馆作为标准配备；实现小区无线网络(WiFi)全覆盖；安装人脸识别系统等，这一系列的要求在普通商品房小区里都是少有的高端配置，这次全部被共有产权房所提及，也代表着共有产权房将成为品质不次于普通商品房的新产品，定位上也更趋向于商品房。

对此，一位房企负责人对北青报记者表示，自住房在实际投入市场后，产生了很多弊端，由于土地出让时，自住房部分的土地成本较低，商品房部分的土地成本较高，所以建成后，商品房小区的环境、配套都远胜于自住房部分。双方之间甚至建有栅栏、围墙，产生了许多摩擦。与之相比，共有产权房的建设基础，就是看齐普通商品房，也符合调控“长效机制”，鼓励购房者长期居住。