三、“三旧改造”要慎重

当前城市化进程中，有大量城市“三旧”地块上已经覆盖了各种权利与物业，这些覆盖了权利与物业的“三旧”地块，使用效率低，脏乱差，成为城市建设的洼地。因此，对旧城镇、旧厂房、旧村庄进行改造就不只是增加了城市建设用地，提高了城市建设用地的效率，而且可以美化城市环境，提高城市品质。不过，因为“三旧”上面附着的利益太多，所有“三旧”权利主体都试图借“三旧改造”来实现利益最大化，导致“三旧”改造成本巨大，“三旧”改造变成了城市财政失血的无底洞。这种财政失血有两种方式，一种是大量财政资金的直接投入，另一种是“三旧”改造中城市土地出让金的返还。结果就是，改造一个城中村，城市政府花费数十亿改造出了无数千万富翁。没有无缘无故的财富，当城中村改造会改造出无数千万甚至亿万富翁时，这个城市就在失血。

因此，城市化的重点不应当是“三旧改造”，而是开发区模式。既然“三旧”上已经附着了大量刚性利益，城市建设尤其是初期阶段，不到万不得已就不要去碰“三旧”。

四、警惕摊大饼的城市化

因为特殊的工业化路径，当前中国东部沿海一些地区已经形成了工业化的全覆盖，尤其是珠三角核心区，几乎所有土地都已经农转非，变成了建设用地。所有这些变成了建设用地的土地上，作为权利主体的农民都期待从土地上获取巨额利益。任何对土地的利用都会引发农民强烈的获利诉求。因此，这些地区进行再开发的难度极大，从而有可能形成低水平城市化的陷阱。

作为改革开放以来先发展地区，珠三角的工业化是从招商引资、三来一补开始的。为了调动各方面发展积极性，迅速实现工业化，珠三角发展模式几乎都是所谓“四个轮子一起转”，即市县、乡镇、行政村、村民组四级均以集体土地招商引资，进行土地开发，集体土地上大量建厂房出租或出租给外来企业建厂房。在整个珠三角核心区的地域上，各种外来资本几乎同时建厂。大量外资引入必然要招收大量外来农民工，成千上万农民工的涌入需要住处，村社集体不仅允许农民在宅基地上建房出租，而且可能为农户分若干宅基地建出租房以解决外来农民工的住宿问题。也就是说，除了县市、乡镇、村组以外，当地农民也加入到土地开发和工业化进程中，从而形成了五个轮子一起转的快速工业化。结果，在短短十多年时间，珠三角核心区即全面实现了高度工业化，甚至成为全世界的制造中心。珠三角核心区的土地也很快耗尽。

五个轮子一起转的珠三角工业化模式，好处是实现了快速且高度的工业化，坏处是缺少城乡规划和土地利用规划，土地利用不规范，使得土地上覆盖了各种用途的物业，且覆盖了各种不同的产权，形成了刚性的土地利益。随着中国劳动力成本的上升和产业结构升级，以代工为主要特征的加工制造业大量外迁，珠三角土地上进行重新规划改造与建设以适应产业升级的需要，却可能因为已经开发土地上附着的刚性利益而难以开发，从而造成珠三角大量低效使用土地难以改造的困境。

珠三角核心区以及东部沿海发达地区，普遍存在因为“五个轮子一起转”所导致的摊大饼的城市化，这样的城市化没有做到合理利用土地，城市规划与基础设施建设都存在缺陷，无法满足更高质量城市化的需要，从而成为了城市化的教训。五个轮子一起转的摊大饼的城市化已经终结其历史使命，应当退出历史舞台。学界有人主张“农民自主的城市化”，就是主张农民在他们具有使用权的集体土地上进行工商业建设，这显然是缺少对包括珠三角在内的中国过去摊大饼城市化教训的了解。当前所谓“集体经营性建设用地入市”改革，搞不好也会造成缺少规划的工业化与城市化的陷阱，因此要特别警惕。