差别化调控下的房价轮动

城市群带来房产投资新机会，但由于区域调控政策差异的存在，每个地方具体的限购、限售情况不一样，导致投资资金和机会不断流动、波动。

21世纪经济报道记者注意到，在过去两三年，购房资金在城市群各个区域之间快速流动。在京津冀地区，临近北京通州的燕郊，率先成为北漂购房者和投资客关注的区域，房价在2016年快速上涨。

但自去年7月燕郊所在的三河市，规定非本地户籍居民家庭限购一套二手房后，投资者随即转向香河、固安等地。

3月22日，香河、固安所在的廊坊市再出新规，升级限购以截堵投资客。此后，河北霸州市、文安县、任丘市、定兴县接连颁布限购政策，并提高首付款比例。至此，整个河北省全线升级调控政策，炒房资金被全面围堵。

以上海周边为例， 上海中原地产研究咨询部总监宋会雍表示，自去年下半年上海调控收紧以后，楼市降温明显。于是，资金开始转向太仓、昆山、嘉兴、无锡等地，使当地的成交量激增。

但今年3月起，许多非传统热点城市也开始加码调控，如扬州除限购外，还规定新购房产持有两年才能交易，许多购房者失去了兴趣。资金开始流向长三角其他非限购区域。

“但是，随着限购区域的增加，非限购区域的投资价值在边际递减，”一位上海本地的开发商认为，限购说明了房产投资有价值，而不限购、离核心城市越远的区域，风险越高。

在珠三角地区，由于深中通道即将开通的消息，前两年的中山是投资热点，深圳楼市也火爆异常。自去年第四季度起，深圳升级限购限贷，炒房资金又转到广州，以及临深的东莞、惠州等。

今年3月，广州、东莞、惠州等地相继实施了严厉的调控政策，上涨态势被抑制，投资资金又出现回流深圳的迹象，致使3、4月深圳楼市有所回暖。

总体来说，购房资金的主要路径为，由核心城市流向周边轨道便利的价值洼地，被限购后再寻找其他的洼地，最终导致整个城市群主要城市皆升级调控，资金再回流至核心城市。