信泰资本9.3亿美元收购美国养老资产包 今年还会加快境外投资速度

人民网北京4月12日电 (余燕明)“出于房地产周期影响及美联储升息压力,美国许多REITs(房地产投资信托基金)开始出售其持有的房地产投资组合,以调整资产及负债结构,换回更多的现金?！毙盘┳时綜EO蓬钢说,“这轮周期将给中国资本奔赴美国收购资产打开窗口期,但时间不会很长,预计只有16-18个月。今年信泰资本会带领中国资本加快美国房地产资产收购的速度?！?/p>

信泰资本去年底前后联合合众人寿9.3亿美元收购了美国房地产投资信托基金Welltower Inc. (NYSE:HCN)共计39处养老社区物业资产包75%的权益。这个资产包囊括11处由Brookdale Senior Living (NYSE:BKD) 承租运营的养老物业,及28处由Genesis Healthcare, Inc. (NYSE:GEN)承租运营的长期/急症后期护理设施。

信泰资本收购的39处养老物业分散于美国11个州,收购完成后,信泰资本与合众人寿将合计持有75%的权益,Welltower继续保留资产包25%的权益。交割后,Brookdale Senior Living与Genesis Healthcare, Inc.将继续承租运营资产包内的养老物业,这两家机构是美国卓越的养老服务运营商。

“我们倾向于收购养老资产包75%的权益,而不是全资持有。这样我们能够与Welltower保持密切合作,跟他们一起保证资产包内养老物业的运营质量和收益。”信泰资本资深合伙人贺伟时告诉人民网记者,“信泰资本收购养老物业的权益,并且让之前两家养老服务运营商继续承租运营,会降低运营调整带来的风险,进一步锁定租金收益?！?/p>

人民网记者从Welltower Inc.披露的信息获悉,信泰资本、合众人寿与公司在2016年11月初达成了最终收购协议,并于2016年12月底完成了资产包内由Genesis Healthcare, Inc.承租运营的28处养老物业的交割,剩余11处由Brookdale Senior Living承租运营的养老物业已经+在今年一季度完成交割。

“信泰资本与合众人寿在收购这个养老资产包时,尽职调查时要尤其审慎核查Welltower与Genesis Healthcare, Inc.的贷款协议、租约及资金往来,两者之间的关联关系容易造成租金收益造假风险?！币晃簧桃德墒ζ兰鬯?。人民网记者向信泰资本核实,这些事宜确已经过尽调,相关债务并已在近期完成重组。

蓬钢告诉人民网记者,从信泰资本的投资存续期平均水平看,初步预计会持有这些养老资产包5年左右,“养老资产包租金收益及运营状况良好,物业价值提升也较为稳定,所以不排除后续Welltower会考虑回购?！贝饲?Welltower Inc.平均持有资产包内39处养老物业时间也超过5年。

人民网记者未能从监管文件中查询到信泰资本与合众人寿联合收购这个养老资产包交易结构设计。但据一位接近交易人士处获悉,信泰资本与合众人寿分别持有养老资产包75%权益中各一半的权益。

“下一步,信泰资本会尝试获得参与养老物业的运营经验的资产收购,这将有利于进一步培养公司资产管理及养老运营的核心能力,寻求布局更多养老资产?！迸罡炙?“这次收购养老物业的权益,对养老服务运营商没有进行重整,锁定了租约,风险相对较小?！?/p>

这个养老资产包的收购,是信泰资本首次在美国投资健康养老房地产资产。据贺伟时介绍,这项投资的年化现金回报率超过了10%,收购养老物业资产的资本化率超过8%,租约内租金按年会有稳定上浮。

信泰资本是一家由中国信达、安泰投资和CGO资本合资成立的私募股权投资机构,主要协助及?；ぶ泄时镜暮Ｍ馔蹲?并且引导和管理海外资本。现在信泰资本的主要资本方是机构投资者,包括中国信达、长城资产、保险公司、国营企业等海外投资。

信泰资本的管理团队大多在前美林证券全球地产投资部及投资银行部有过丰富从业经验,目前信泰资本集中在美国纽约参与投资了曼哈顿东53街100号、曼哈顿格林威治街125号、HERSHA酒店资产包等,此外在芝加哥、伦敦、澳大利亚等地投资了10多个房地产资产或项目,累计股权投资约15亿美元,管理超过65亿美元不动产资产。

“这次信泰资本资产包收购的资金是中国资本在海外积累的美元资金?！迸罡指嫠呷嗣裢钦?随着监管层对外汇出境监管收紧,不少中国资本境外投资都面临换汇的难度,“仍然要克服中国资本换汇出境海外投资的困难,因为这轮海外资产收购打开的窗口期不会太长?！?/p>