3. 如何征收？

首先是房屋性质问题。由于历史遗留原因，现存房改房、福利房、央产房、军产房、小产权房、经济适用房、集资房、两限房等不同类型的房屋，产权性质差别大，税基不统一。

其次是征收标准问题。关于征税范围、计税依据、税率制定，以及税收减免等课税细节的制定还存在争议。在中国，住房保有环节的房地产税，要考虑以免税条款对应住房基本保障、设计扣除“第一单位”的具体标准，具体而言是按人均面积扣，还是按套数扣，是有争议的。社科院曾经提出方案，设计为人均40平米，但也有不同意见，立法中大家需寻求最大公约数。有人会认为应60平米，有人会认为应该从第一套房扣除，但也有人说扣除第一套房会催生离婚潮。也有建议以单亲家庭第一套房、双亲家庭前两套房扣除，从第三套房开始征。然而，究竟设定怎样的标准较为合理，目前也难以达成一致。

关于房地产税计税余值的估价流程，目前尚未建立统一的标准。当前房地产估价的中介机构较为分散，部分二手房出于避税的考虑，实际交易价格和官方系统的登记价格差距较大。而且不动产的独一性决定了征税主体的个体差异较大，如何建立城市或者街道范围的基准地价，针对不同房产之间个性因素进行修正，以及随着资产价格变动如何进行价格的及时更新，迫切需要探索出较为适合我国不动产市场的估价体系。

再次是如何征收的问题。迄今为止，中国的税收几乎都是针对法人进行征收，即便是个人所得税，也是通过单位财务部门代扣代缴，如果让税务局直接面对居民个人征收房地产税，难度较大。有人建议采取中介方式，可以把房地产税委托给有资质的资产评估的权威部门来征收，这样可以节省税务部门的人力物力成本。但目前中介的诚信程度、职业操守和业务能力目前是否达到相应的水平，也存在质疑。并且，如果采用重庆、上海征税范围较窄、税率较低的方案，则存在征管成本高，收益小的问题。

五大政策走向

基于上述分析，我们对房地产税未来政策走向判断如下：

1. 尽管没有明确的时间表，但房地产税征收是大势所趋。

房地产税是成熟市场经济体作为地方财政收入的重要和稳定来源，用于支持地方公共设施建设和服务，提升地方房产价值，形成正向循环；也是对我国现有房地产市场税收结构中重交易、轻保有的修正，有利于房地产市场的健康发展。

2. 推出房地产税主要定位为形成合理的税收体系。

无论从国际经验，还是上海和重庆的实践来看，房产税对房价的影响是有限的。

推出房地产税更多定位为理顺现有的房地产税费结构，形成合理的税收体系，为地方财政提供重要和稳定的税收来源。

3. 受制多种因素影响，房地产税在我国短期内难以全面落地。

除了立法等准备工作还未完成以外，由于前期重庆、上海的房产税试点并不成功，预计房地产税征收前还会采用新的方案，目前关于新方案还存在许多争论，以及有待解决的技术问题。

另外，楼市出现严重分化，担心推出房地产税后对三四线城市去库存影响，也是很重要的考量因素。因此，房地产税在我国短期内难以全面落地。

4. 新推出的房地产税将对现行税费体制中的税费项目进行归并和调整。

房地产税在起草过程中，实际上是对现行税制以及有关的收费体系的再设计，因为围绕着房地产的税收有很多，还有附加在土地上的各种各样数不清名目的一些费用，都和房地产税有关。

新推出的房地产税将对现行税费体制中的税费项目进行归并和调整，更合理地反映房地产市场的税收结构。

5. 可能先在某些城市、省份试行，然后再推广。

1月12日，国家发改委主任徐绍史在《人民日报》发布署名文章称，支持各地区在房地产税等方面探索创新。可以预期，房地产税可能先在某些城市、省份试行，然后再推广。（巴曙松系中国银行业协会首席经济学家，国家“十三五”规划专家委员会委员；刘孝红系银河达华低碳产业（天津）基金管理有限公司总经理）