中国城市两极分化是如何形成的？

两极分化是指人口流出城市和人口流入城市，人口流入特别集中的城市就会出现各种暴涨局面，包括住房的供给和需求关系。比如有的城市六年前研究资源约束，提出这个城市只能养活八百万人口，结果现在人口达到了两千一百万，这个城市肯定会出现供求关系紧张，包括交通、公安、社会保障等等一系列社会公共服务都会不足。

那么，小城市的房地产是怎么回事呢？2004-2007年房地产过热，2007年出了国几条把房价压下去，2008年北、上、广、深等大城市房价跌得很厉害。于是许多小城市地方政府纷纷招揽房地产商去做投资，因为大城市限购，小城市不限购，不少房地产商包括一些知名地产商都跑到小城市拿地，在二三四线城市建了一些房子，以为这些地方将来也能像大城市一样房价上涨。结果发现，房子盖好了但人却走光了。

城市的两极分化，一方面是人口大量涌入导致供求关系严重失衡，另一方面是人口不断流出，供求过剩需求不足。暴露出城镇化政策包括现在的做法出了偏差，违背了人的迁移规律，违背了城市化、工业化的规律。城市化、工业化是人的行为，人的行为的基本逻辑是要追求就业，追求收入，追求改善的生活。而我们老是逆着走。

中国属于快速工业化国家，类似于韩国和日本。我们用了50年时间，工业化达到了80%多，现在还在继续工业化，这个历史的进程还很长。这50年会出现一个什么情况呢？人口进到城里来了，但是退休的人群还没有形成。

第一代有钱的退休人群正在形成，我说的有钱并不是说很有钱，至少中产阶级。他们想着现在房子便宜，赶紧买了等退休回来住。海南的发展应该是等到第一代有钱的人退休以后，目前这一代人还没有形成呢。

所以在这个阶段，加上中国地域辽阔，很多小城市不在大城市群里，发展就会遇到困难。从目前看，一些小城市可能就是要随着人口迁出逐渐消亡，但是我相信它们当中的大多数没有到发展的时候。目前就是人口迁出的时候，而人口迁出也是一种发展。假定你就是那些资源，原来那么多人，分母那么大，人均GDP、人均收入就上不去。人口迁移有两个效果，到人口聚集地增加了分母，在人口流出地减少了分母，减少了分母整个分数就大了，同样的收入分到每个人头上就高了，就可以提高收入。