●随着一系列具有含金量的改革举措和支持政策出台、落地及红利的释放，农民市民化、非户籍人口城镇化过程中城市新增人口住房需求将有所增加和释放，相关投资也将有所增加，进而对冲楼市的回落和调整。但由于制度改革红利的释放需要一个过程，其对未来楼市的具体影响程度还依赖于制度变革的强度和举措落实的力度。

●高度关注可能偏离调控目标的这几种情况：第一，调整没有到位，过热仍在继续；第二，调整过速过猛；第三，调整出现逆转；第四，投机空间转移。

●推进中国经济去房地产化，释放新需求去库存并对冲市场调整，促进房地产长期稳定健康发展，关键是建立一套让房地产利润平均化的市场调节机制与政府调控机制，让政府部门与市场相关主体积极又理性地参与促进房地产发展。

2016年中国楼市经历了由惊心动魄、跌宕起伏到转危为安的过程。2015年年中以来，在相对宽松的政策背景下，中国房地产市场逐步进入上升的周期，尤其是2016年初之后，房地产市场出现井喷式由一线向周边及二线城市波浪式扩散回暖，虽在4月份之后呈现回落调整的迹象，但是自7月尤其是8月以来形势迅猛逆转，房地产市场过热面临着区域进一步扩散和热点地区疯狂和失控的风险。随着一线城市从严调控的推进，以及9、10月份热点二线城市房地产调控的集中收紧，楼市初现降温迹象。2016年楼市经历了整体上升、局部过热和调整出现的过程。 2017年，楼市将延续短期调整，总体将平稳回落，但也有不确定性。总体上，本轮楼市调整将持续到明年下半年，且呈现空间差异化趋势。具体来看，首先，全国住房销售面积将出现较大幅度下降。销售价格增幅将逐步回落，不排除个别时间段出现由增幅下降变为绝对下降的情况，其中，一、二线城市中先前房价上涨快的城市的房价增幅回落会更大，三四线城市则进一步分化。其次，全国总体库存将进一步下降，降幅会有所收窄，且城市间分化严重，三四线城市去库存任务仍然艰巨。再次，在经历年初的波动后，全年房地产投资将保持2%-4%的增长，低于2016年增长。其中一二线城市增长更好。全国商品房新开工面积也将会下降，同时分化还会持续，一、二线城市新开工面积或将增加。最后，2017年房地产投资对经济增长的贡献与2016年相比会明显下降。以下我们分别从华房指数、基本面、改革红利和投资投机转变层面对未来一年的楼市进行预测。

价格增幅由正转负投资增幅全年较低

在整体经济趋势没有重大变化和没有重要政策出台的前提之下，未来一年内，全国层面上的房价增幅在延续2016年第四季度短暂调整，在将于2017年第一季度有较大幅度回落，三季度增幅将出现负值，此后降幅收窄。房地产投资增长幅度在经历第一季度的波动后，二三季度缓慢回升，2017全年增幅在2%左右，在2016年较低增长的基础上继续明显放缓。同时，一线城市的房价增速将有所放缓，并存在波动调整的可能，住房开发投资增速将会有所增加。二线城市的房价增速会相对平稳，住房开发投资增速或将出现较快幅度的回升。