第三种，房企对存量房的改造。

有业内人士称，在930政策后，眼下在全国活得比住宅市场好的地产项目有两种：一是文旅地产，类似三亚、大理等有独特环境资源的楼盘，把手里有点闲钱又怕贬值的人群赚了一个遍；第二类是小产权房，一线城市都有不少历史遗留下来的小产权房，由于既非住宅又非不限购公寓，突破了当前的各种限购，成为纯刚需的抢手货。而小产权房的销售方式，却给了正在摸索租赁模式中的品牌开发商提供了借鉴的样板……这种借鉴放在将来去评说，不知将是一种讽刺还是美谈。

开发商与小产权房学习的就是租赁模式。即：将公寓改销售为长租，往往是20年+20年（因为租赁合同最多只能签20年，+20代表着20年之后自动续租），如此一来，产权还在开发商手里，租房人相比买房人，付出的房款虽然貌似低了很多，但对开发商来说，还有什么比产权是自己的，20年升值预期毋庸置疑，还能在未来的运营中赚取额外的收入更有吸引力的。而且这种模式大大吸引了城市中单身人群的目光。

据国内租赁市场中知名品牌新派公寓所做调查数据显示，这两年中国独居人口已经到了15%左右，比1990年的6%上升了两倍以上。而现在单身人群达到1.8亿人，这是美国总人口的2/3，现在30岁以上的未婚三高女青年是十年前的两倍，这些人是高收入、高学历、高颜值的“三高”，而且不愿意结婚，因此生活压力及买房需求没那么大，租房成为他们的首选。新派公寓租户现在100%是单身人口。

很多专家将2016年定义为长租公寓的元年。以万科为首的开发商们、连锁酒店品牌运营商，以及众多投资公司全面切入长租公寓，进行大举布局。当一个产业有巨头开始染指的时候，才能证明它真的是一片万亿级规模的蓝海。

地产营销人韩乐在接受北京青年报记者采访时表示，增加持有型的不动产正在从过去主动的选择变为如今被动的接受，买地卖房的循环往复式发展走向终结，即使不会消失，也将日益衰落。纵观世界知名的地产商无不皆是靠持有优质不动产，通过持续经营不断创造价值，做大做强。我们的开发商在这方面尚差距甚远。从商业、酒店、写字楼等物业的持有，到摆在面前70年住宅用于租赁的自持经营，这条路遥远而漫长，对于已经习惯于赚快钱的国内房企来说，转型就在当下。

意向进入企业众多成熟盈利模式待探索

企业进入租赁市场，争做“房东”背后是传统房地产开发模式面临的种种困局。高额的土地出让金已经将很多房企挡在了公开土地出让市场之外，而冒险拿下土地的开发商也要花费大量的功夫在产品研发上。

一些中小房企也将对存量房的改造和升级作为进入一线城市发展的主要方法。总部设在北京，但在北京尚未有项目的和昌集团董事长武磊在接受《广厦时代》采访时就表示，和昌对于在北京做房东有充分的兴趣，通过对持有性的公寓稍加改造，然后再出租给有需求的人，并由企业运营。希望在2016年底或者是2017年初，和昌会在存量市场上迈出第一步，而且是扎实的、有力度的、起到基石作用的一步。

虽然市场被众多企业看好，数据显示该产业也潜力巨大，但相较盖房子，卖房子这种传统的房企盈利模式，做房东显得并没有那么容易。

首先，租房市场距成熟还有距离。链家研究院院长杨现领介绍，目前国内租房市场不足体现在多个指标。

第一个指标，租金规模相对交易规模的占比低。杨现领表示，2016年中国的房屋交易市场应该会超过15万亿元，其中包括约10万亿元的新房交易市场和5万亿元的二手房交易市场，但是租房市场的租金规模只有1万亿元，是整个房屋交易市场的7%。而国内越是房价高的地方，租赁需求越旺盛租赁市场的发展越是不足，供求越不匹配。

第二个指标，租房人群在城市人群中的分布占比也非常低，而且在一线城市也不高，全国租房人群占比只有不到20%，而美国的旧金山、纽约，日本东京等租房人口都超过40%。

第三个指标，租金收入比低，就是说收入中有多少钱是用于租房的，国外成熟市场通常40%以上的收入花在租房上，相比而言国内还是很低。

其次，租赁市场还没有特别成熟可复制的盈利模式。

中原地产首席分析师张大伟表示，在房价上涨幅度超过GDP上涨幅度的情况下，租赁行为很难成为规模产业。张大伟称，每一个租房的人其实都是买房的潜在客户，租赁在中国难以成为主流，仍将是居住的一种补充。即使以后土地出让都要求全部出租，租赁也无法成为主流，因为过去销售的房子和土地占比仍然很高，租赁只会是未来房地产行业中的一个细分市场。在目前的楼市下，租赁能赚钱的大多是改变了房子的产权属性，否则租售比覆盖不了资金成本，更难以谈到盈利。

亚豪机构市场总监郭毅也指出，租赁市场难以被称为蓝海，目前长租公寓市场已经很拥挤了，各种风投、险资都进来分一杯羹。而客户群体又不大，主要还是短时间买不起房的人，常规的租赁模式如果完全按照政府要求，不能分割出租，确实不太容易盈利，其他租赁模式现在还没形成利润率比较理想且可以复制扩张的模式。比如改造成养老、众创空间等模式，如果没有政策扶持，都难以持续。