运营模式：如何寻求附加值

对于很多房企而言，转型的原因是行业黄金时代的终结，日趋严厉的调控，加上依然高企的土地、税收等成本，开发商的利润持续下滑。

“转型城市运营商不是一个寻觅高利润的好计策?！蓖跏厍逅?，城市运营会有很大一部分属于公共产品，这类产品相关部门规定IRR基本只能在8%~10%左右。

不过，“城市运营商”能带来的附加值却不容忽视。

例如万达，据CRIC统计，近年万达在武汉、成都、广州、厦门等14座城市累计投资5640亿元，打造大型文旅商综合体项目。在CRIC研究中心企业研究经理沈晓玲看来，万达目前的运营模式依然是以住宅销售回流资金带动主题乐园等建设，此类建设会形成其商业、娱乐等所需的基础人口、提升区域价值，从而再反过来作用于现金流物业提高溢价。

在这一思路下，以地处滨江新区的合肥万达城为例，据CRIC监测，2013年项目推出住宅时售价已超出市价千元（约7200元/平方米），其近年涨幅也远高于当地市场43%左右，到2016年9月同类型房源售价已达到18700元/平方米。

“碧桂园和万科的逻辑有些类似之处?！盧ET睿意德高级助理董事陈曦认为，这一类城市运营是依靠住宅商业反哺公建，以公建提高住宅溢价。

碧桂园走的基本都是大盘路线，这一定程度上又使公建等非盈利部分的成本能得到分摊。万科由于下沉品牌不易，试图凭借社区配食堂、养老、旅游等服务的运营，培育存量资产的现金流和可变现资产的溢价。

“现在小到居住空间开发，大到旧城改造、产融造城，都被称为城市运营商?！蓖跏厍迦衔?，其中的差异悬殊，一些回报周期太长的、规模太大的项目会让大多数企业望而却步，一些企业则更有优势。

以华夏幸福为例，其核心点是产业新城运营。从其2016年的半年报来看，逐渐成熟的运营确实给华夏幸福创造了良好的利润。因为园区培育使得入园企业数量增加，带动产业发展服务收入同期增长到76.59亿元，同比提升69.4%，而利润相对较高的产业园区业务占比提升，也使其总体毛利率达到45.3%，同比上升12.7%；实现归属母公司所有者的净利润为39.57亿元，增速30.5%，处于行业前列。

运营需要时间，而在前期凭借超低成本参与一级市场开发，培育二级市场溢价，同时依靠资本市场、政策补贴等优势，华夏幸福能保证运营期之前的常规开发阶段现金流和利润依然不低。以固安新城为例，光大证券报告显示，2014年，华夏幸福在固安及附近的土地储备约占到公司总量的82%。2011年10月到2013年8月，其在固安拿地的楼面价仅734元/平方米。

还有一类企业，例如华润。据《每日经济新闻》记者统计，近年，华润集团以几乎每年一次的频率，向华润置地输送了深圳湾、南山大冲旧改、深圳华润中心等10个深圳整体开发项目，但注资成本都大幅低于市场水平，截至2016年6月底，华润置地净有息负债率也仅为27.9%，同样取得了低于行业水平的效果。

同样，绿地也借“大基建”，能够在一级市场取得非常大的优势，带动后期开发盈利能力提升，覆盖无利润或低利润部分的成本。

所谓的无利润部分，在陈曦看来，是诸如博物馆、图书馆这类纯粹公益性质的场馆建设。目前，在城市运营领域，真正有足够现金流和盈利预期的依然是住宅、商业等业务；园区、社区运营创造的服务性收入也值得期待；非公立的医院、学校、服务中心等，因为延伸了产业的发展，可能产生溢价。这对无论哪种性质的企业都一样。

不同之处在于，如果没有足够大的回报吸引力、足够强的资金渠道和政策支持，似乎很多企业难以真正踏入城市运营的门槛。

“因而能‘活化’社会资本的PPP是一种趋势性的方式?！背玛厝衔?，这类合作开发方式权责收益都有明确分工，而且有政府背书，企业融资成本相对降低。目前一般开发企业投资成本在8%左右，如果城市有能力建立开发基金，投资成本可能降至3%~4%，吸引力大大增强。