看点1

本轮楼市风险仍然可控

报告称，当前住房市场风险整体高于2010年，估值过高的住房市场将极有可能出现房价增速放缓甚至是房价下跌的情形。本轮楼市过热主要集中于一线城市与部分二线城市等热点城市，无论是热点城市房价的上涨幅度还是风险的积累程度，均已超过2009-2010时期。

当年的统计显示，2009年10月份北京商品住宅的成交均价达到15891元/平方米，比9月份环比上涨了1514元/平方米，涨幅达10.5％；与2008年同期同比上涨了3563元/平方米，涨幅达28.9％。而且在房价快速上涨的同时，当年仍然出现供不应求，许多楼盘开盘即售罄，甚至出现托门子、找关系还买不到房的现象。

报告主编、中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞认为，全国楼市总体风险仍然处在可控的范围，主要指标没有超越风险控制线。尽管必须高度关注房贷存量年均31%的超高增长，但中国的总体房贷杠杆率及全民负担能力目前还未超出合理范围。如果考虑到中国收入差距，投资和投机中多是高净值人群，这个风险应该更低一些。另外，本轮过热是局部不是全局性的。主要集中在一、二线城市和大都市周边区域三、四线城市。

11月29日，万达集团董事长王健林在印尼接受外媒采访时也表示，中国的房地产有泡沫，但不会崩盘。

看点2

应引导楼市“软着陆”

报告指出，基于当前房地产市场与宏观经济环境及未来走势，房地产调控的目标：总体上引导市场实现温和调整，迫使一、二线城市楼市降温实现“软着陆”，促进三、四线及以下城市继续去库存。

除了完善后续补调准备，报告还提到，要完善“分城施策”、“协同作战”。因为在房价合理增长条件下，一、二线城市楼市对三、四线城市具有风向标意义，能带动三、四线及以下城市去库存。但在过快增长状态下，两者存在零和关系，一、二线城市价格高涨将导致三、四线需求向一、二线转移，从而增加其城市的空置和库存。

中国社会科学院金融所国际经济与金融研究室副主任蔡真认为，防风险并非“保房价”，防风险情况下，对房市要做的是使波动的水变成平静的水，导向实体经济，金融支持供给性结构性改革，让它找到新兴行业有回报的地方，才能改回来。他建议，采取资本项目管制，让房产资金导向实体经济。

看点3

政府激励制度有待健全

报告称，地方政府消极调控是房价暴涨和市场恐慌的重要原因。在“9·30新政”之前，热点城市地方政府基本采取消极调控的方式。例如，部分热点城市并不存在去库存问题，却通过饥渴性土地供给方式，导致土地供应相对不足，制造土地供应紧张局面，引发民众恐慌，并趁机出让土地，获得大量土地出让金。

倪鹏飞分析，去年12月份中央经济工作会议提出，楼市调控是分层次施策，一二线城市还是以抑制投资投机为重点，去库存还是三四线城市，但一些一二线城市没有库存，采取去库存政策；三四线城市有库存，但为了经济增长，增加投资，卖地增加财政收入，去库存的基础上又加库存。因此，导致价格的暴涨和市场的恐慌。

报告认为，目前整体来看炒房激励机制并没有变，政府激励制度有待健全，土地政策不太给力，金融清偿对违规资金进入房地产领域清偿还没有展开，限购政策作用有限，并且有副作用。因此，总体判断，楼市调控短期效果比较明显，但长期效果还有待于观察，属于谨慎乐观。

中国人民大学国家发展与战略研究院执行院长刘元春在接受媒体采访时也表示，明年可以在土地政策上面做更多的文章。比如说一二线加大土地供应程度，通过土地价格的下调，来调整一二线房地产的上涨速度。

新京报记者 李玉坤