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中国房地产是不是泡沫？

2016年11月08日 18:52 | 来源：陆家嘴金融
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8、 房地产市场的未来

判断房地产市场的未来，关键看目前的土地制度，户籍制度，以及严控超大城市人口规模的政策，是否会发生松动，因为这牵涉到目前中国房地产市场的核心问题，也就是土地的地区供需错配。

如果要判断目前的政策框架是否会发生改变，首先要对在现存条件下的房地产市场发展潜力有所评估。我们测算，截至2015年底，中国的存量住房达到190亿平方米。以现在7.67亿城镇人口计算，中国的城镇人均住宅面积为25平方米。未来的房屋需求主要来自城镇化，更新和改善性需求。整体看房地产的增长潜力已经大幅下降。具体来说：

  • 城镇化需求：中国的城镇化率在2015年达到56%。假设城镇化率在2026年达到65%（过去十年从44%增加到56%），这意味着未来十年城镇人口需要增加1.7亿人。假设人均住宅面积为25平方米，这意味着43亿平米的新增住房需求。

  • 更新需求：在现有的190亿平米存量中，有37亿平米是2000年以前建造的。由于中国的商品房市场从2000年初才开始真正起步，在此之前建造的房屋大都质量较差。因此，我们假设其中有一半将在未来十年内拆迁重建。这又将带来约19亿平米的住房需求。

  • 改善需求：以65%的城镇化率计算，到2026年中国的城镇人口将达到9.37亿人。如果假设人均住宅面积从25平米提升到30平米，这又将带来47亿平米的额外住房需求。

把这三部分相加，未来十年的住房总需求大致在108亿平米左右。从新开工的角度看，考虑到目前还有30亿平米左右的库存，未来10年的新开工总和大概在80亿平米左右，和过去6年的新开工总和差不多。

以上的估计无疑非常粗略。比如，如果未来城镇化更多是靠城乡合并，那么上面的计算就可能会高估需求。其目的不是预测，而是为了一个大致的估计。但似乎可以说，在目前的政策框架下，房地产继续大幅增长的潜力是非常有限的，而房地产保增长的能力也将逐渐下降。而且，未来的新增需求很可能集中在人口流入的一二线城市，而这些城市目前面临着土地供应不足的问题。所以从长期来看，目前政策框架下房地产长期需求并不乐观，再加上供需错配这样的结构性扭曲，有可能会倒逼目前的土地和户籍政策在未来发生变化。

编辑：梁霄

关键词：房价 中国 城市 土地 房地产

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