为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，建立美好和谐社会，2003年6月8日国务院令第379号公布了《物业管理条例》，2016年1月13日国务院根据多年来的实施情况，对《物业管理条例》进行了修改，虽然修改后的《物业管理条例》比原条例更合理、更完善，但在实施过程中仍存在不足。

一、 《条例》对什么是业主大会没有进行定义，导致有些住宅小区的业主对业主大会没有概念，许多业主认为，只要住宅小区有事叫业主开会，就叫业主大会，不开会就没有业主大会，认为业主大会可有可无，有些地方甚至还发生，由几个热心人召集部分业主开会，宣布成立业主大会，并不经任何部门审核批准，自刻公章等乱象。

二、 《条例》对什么是业主委员会没有进行定义，造成业主对业主委员会和物业服务企业各自的职责混淆，容易产生两种情况：（1）业主不论大事小事一律找业主委员会，不找物业服务企业，业主委员会成了业主的“传声筒”。处理不满意，业主对业主委员会就有意见，使业主委员会的工作很被动。（2）业主认为物业服务的事，有物业服务企业，业主委员会是多余的，可有可无，以上情况对业主委员会协助、监督物业服务企业履行物业服务合同工作十分不利。

三、 《条例》没有业主委员会经费来源的规定，业主委员会是政府有关部门审核批准的组织机构，业主委员会的成员工作虽然带有公益性质，但一个机构的运行必然会有费用产生，如果业主委员会的经费来源不作明确规定，就容易产生两种结果：（1）造成业主委员会与物业服务企业相互勾结，以牺牲业主利益为条件，而获取经费甚至是好处。（2）业主委员会因无经费，工作无法开展，最后名存实亡。

四、 《条例》第六条关于业主的权利中，没有明确业主对物业共用部位、共用设施设备和相关场地的收益知情权和分享权，这不仅不利于保护业主的合法权益，也与《物权法》精神相不符。

五、 《条例》第十三条，业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开，经20%以上业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议，根据这一条款，业主委员会无权召开业主大会临时会议，哪怕遇到重大或紧急情况也无权召开。比如，住宅小区某单元电梯坏了需动用大修基金，而动用大修基金必须经业主大会同意，怎么办？还有如果住宅小区某单元楼顶渗水，影响到顶楼业主正常生活，整改需动用大修基金又怎么办？再有，如果业主委员会打算动用住宅小区共用用物业部位，设施设备和相关场地进行经营，需召开业主大会征求意见，又怎么办？

六、 《条例》第十四条，召开业主大会会议，应于会议召开15日前通知全体业主，该条款没有考虑到出现特殊情况的因素，不利于业主委员会对住宅小区内重大或突发事件的处理，容易造成利害相关业主与业主委员会的矛盾，不利住宅小区的团结与和谐。

七、 《条例》第三十条，建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房，该对建设单位应当提供必要的物业用房，只有定性的要求，没有定量的标准，也没有明确由省市地方政府确定，这给建设单位留下了法规漏洞，对业主的权益也会带来侵害。

八、 《条例》第五十四条，利用物业共同部位，共有设施设备，进行经营的，应征得相关业主，业主大会，物业服务企业的同意后，，按照规定办理有关手续，该条款混淆了业主、业主大会、业主委员会与物业服务企业的关系，因为物业共用部位，共同设施设备的产权是全体业主的，业主大会和业主委员会是产权人的代表，而物业服务企业只是业主大会堂选聘的服务企业，如果产权人使用自己的产权还要征得物业服务企业同意，就如一个家庭请了保姆，家里处理家庭财产还必须征得保姆同意一样不靠谱。

九、 《条例》六十二条，违反本条例规定，建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要的物业管理用房的，县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，应给予警告，没收违法所得，并处以10万以上50万以下罚款，由于《条例》第三十条对建设单位提供必要的物业管理用房只有定性要求，没有定量标准，因此执行有困难，并且如果建设单位房子已卖完，责令限期改正也困难。

十、 目前全国一二线城市房地产开发已完成了80%左右，现在新开发的房源不多，如果《条例》只对《条例》下发后仍不按规定提供必要物业用房，或擅自改变业主共有物业部位、设施设备和相关场地经营的建设单位，进行处理，那么，《条例》以前的违规建设单位怎么处理，如果以前的不处理，这对广大业主公平吗？

为使《物业管理条例》更加完善，更加具有实用性和可操作性，能更合理地保护业主的合法权益，减少社会矛盾，建立和谐住宅小区，建设和谐社会，特提出以下建议：

一、 明确业主大会的定义

业主大会是在政府主管部门指导下，住宅小区业主为加强和完善本住宅小区物业管理活动而自愿组建的群众性机构组织，它对住宅小区的物业管理活动有决定权（国家法律法规有规定的除外）。

二、 明确业主委员会的定义

业主委员会是由业主大会选举产生的，是经政府有关主管部门审核批准成立的组织机构，它是业主大会的常设机构，代表业主大会处理本住宅小区日常物业管理活动的有关事务，协助和监管物业服务履行服务合同，提高服务质量。

三、 明确业主委员会的经费来源

解决业主委员会的经费，是保证业主委员会正常工作的必要条件之一，建议从以下两个方面解决，（1）在物业服务企业收取的业主物业管理费中提取，具体比例在物业服务合同中约定，（2）从住宅小区物业共有部位，共有设施设备和相关场地的经营收益中解决，前提是业主委员会的经费必须经业主大会批准通过。

四、 在《条例》第六条，业主在物业管理活动中享有下列权利中增加业主对物业共有部位、共有设施设备和相关场地的收益知情权和分享权的内容。

五、 在《条例》第十四条，规定召开业主大会应于会议召开15日前通知全体业主，应增加若遇住宅小区重大或紧急情况可在会议召开7日前通知全体业主。

六、 在《条例》第三十条，应明确规定建设单位在物业管理区域内配置物业管理用房的定量规定，或明确由省、市、地方政府确定。

七、 《条例》第五十四条，应修订为：利用物业共用部位、共有设施设备和相关场地进行经营的，应征得相关业主，业主大会同意，并通报物业服务企业，按照规定办理相关手续。

八、 在《条例》第十三条中，应增加如住宅小区遇到重大或紧急情况，业主委员会也可召开业主大会临时会议。

九、 在《条例》六十二条中，违反条例规定，建设单位在物业管理区域内不按规定提供必要的物业管理用房的应增加，若建设单位不能提供物业管理用房，则按当地市区价用货币补偿方式支付给业主委员会，由业主委员会自己解决物业用房问题。

十、 《条例》中应增加，不论在《条例》发布前后，违反规定，建设单位在物业管理区域内，不按规定配置物业管理用房的，都应按《条例》六十二条规定处理。