必须高度警觉，我国存在酿成系统性房地产泡沫的潜在风险

从我国房地产发展的客观条件来说，我们具备形成系统性房地产泡沫的潜在条件。第一，我国是世界上第一大人口国，正在快速步入高收入国家。居民财富增长速度快，收入和财富占有差距大，财产富裕阶层的绝对数量大，形成了对中心城区高房价的强大潜在购买力。第二，我国居民具有高储蓄倾向，形成了居民对房地产的潜在投资和投机能力。第三，我国城乡差距大，城市之间发展不均衡，城市群之间发展也十分不均衡，目前被社会认可的只有以北京、上海和深广为核心的三大城市群，其他城市群都还缺乏吸引力。近十年来，我国高收入行业主要集中在金融、房地产和互联网三大产业群，而这三大产业群最集中的也是这三个城市群。这导致人口和人才过度向这三个城市群集中，持续推动了三大城市群中心城区房价的上涨，形成了全国房价的标杆。作为第一人口大国，我国的城市化起码需要十个以上的核心城市群的大致均衡发展，才能逐步纾解北、上、广、深人口和财富过分集中的压力。第四，居者有其屋。我国居民对房地产投资意愿十分强烈，近十多年的房地产发展历史，给居民提供的只是房价总是会持续上涨的单一预期，从没有经历过房价持续性大跌的经验教训。这十几年来构成居民财富差距的主要根源是是否敢买房、是早买房还是晚买房。这种普遍经验在居民中形成了买比不买好、早买比晚买好的单一消费心理。这些都是我国房地产市场发展的特有条件。这些条件的叠加，会导致居民忽视房地产未来存在价格波动的风险，更不关注住宅长期投资的真实收益率，提前消费、恐慌消费和“羊群”消费现象十分严重。

从我国房地产的税收制度、信贷制度和交易制度来说，基本上效仿了西方国家成熟房地产市场的经验和做法，没有充分考虑到我国房地产市场投资和交易的特定条件，为房地产投机行为的盛行创造了市场条件。这同我国前几年的资本市场制度创新如出一辙。前几年我们效仿西方成熟证券市场的制度设计，扩大融资融券，提高投资杠杆率，推广结构化产品，大力发展各种衍生工具，扩张资产管理平台。然而，由于没有充分认识到这些创新制度和工具的推出，主要都是为了进一步提高和活跃市场的交易流动性，这在西方股票交易极度不活跃的市场条件下是有效的，但是在我国资本市场时常表现为交易和投机过度，推出这些制度无异于火上浇油，最终酿成了2015年股票市场的巨大异常波动。

与股票市场相同，我国的房地产市场也是一个交易和投机过度的市场，只要看看各大城市鳞次栉比的房地产中介门店和天天人满为患的房地产交易中心，就可直观知晓房地产过度交易的状况。一些城市新区近一半的门店都是房地产中介。各种交通枢纽和地铁出口，行人和游客被一群群举着牌子的房地产经纪人团团围住，被境外游客戏称为中国的“世界奇观”。一个市场之所以能被投机和过度交易，一定是我们为投机人创造了合适投机的市场条件。责任不在于人的投机性，而在于市场的供求和交易制度的设计上有问题。我们不能把中国股市和房地产市场过度投机现象都简单归结为国民具有过强的投机禀赋。一个适合投机的市场一般具备四个条件：一是供给在一定阶段是有限的或是被管制的。一个供给能随着需求无限扩张的市场，是无法被投机的；二是投机人可以使用杠杆，也就是使用别人的资金来投机；三是市场交易有足够的活跃度，投机人能够及时退出；四是投机所得能够基本实现归投机人所有。我国股票市场和房地产市场之所以投机过度，就是因为我们为投机创造了这四个条件。我国股票市场实行发行审核制，发行节奏由监管部门控制。我国房地产市场的土地供应由各级政府控制，土地供应节奏不取决于市场。我国股票市场和房地产市场都可以使用杠杆，房地产市场的杠杆率远远高于股票市场。今年1到8月住宅销售金额约五万多亿元，居民住房贷款增加近三万亿元，足见今年居民买房的杠杆率超过了60%。我国股票和房地产的二级市场都存在严重的交易过度，都是全世界交易最频繁的市场，演变成了好像一级市场是为二级市场服务的，市场功能完全颠倒。我国对股票投资所得不征资本利得税，对二手房交易所得征收20%所得税。但是由于各地政策不一，部分地区可以豁免。即使征税地区，中介机构也可以通过做低房价、合同外付款等方式，全部或部分规避税收。这几乎是业界公开的秘密。总之，股市和房市都为投机盛行创造了这四大条件。