全国人大法工委民法室原主任姚红：

　　住宅用地与商业用地应区别对待

　　我简单介绍一下《物权法》第１４９条出台的背景。当时起草《物权法》，涉及到房地关系时，最初曾做过两个规定。一个规定是所谓“房随地走”，国外立法一般规定如果土地使用权人收回土地，建筑物所有权人可以取回建筑物，当时我们曾经也做过这样规定；第二个就是关于土地使用权到期以后的续期问题，由于《土地管理法》当时规定，期满前一年申请续期，除了因国家公共利益需要以外，原则上都应准许，所以我们最早有这样两条规定。

　　从第一个规定来看，还没到全国人大常委会审议口就被否了，所以后来《物权法》里没有这样的规定。

　　第二个关于土地使用权续期的规定，我们提出之后到常委会审议时，有委员提出，建筑物土地使用权涉及到数亿老百姓利益。到期以后大家都续期，是一个一个续，还是整个小区续，排队都排不过来。所以后来《物权法》１４９条就规定“自动续期”，不用老百姓排队去办手续了。

　　续期要不要收费，当时这个问题我们也提出来了。当时认为这个问题随着经济发展再解决就行，大部分房屋都没到期，等到期以后再说，所以就把这问题留下了。最早出现这个问题是在２００６年的青岛，最后不了了之。

　　从理论上，有几个问题需要厘清。

　　首先，土地所有权人土地到期时是否有权利要钱。这个问题跟我国土地制度密切相关。中国跟外国不一样，国外所有权人取得土地之后房地基本都一体，取得了房屋所有权，一般土地所有权、使用权就拿到了。我国１９８２年《宪法》明确规定土地要么属于国家所有，要么属于集体所有，其他任何人、单位组织都不能拥有土地，只能取得使用权。国家作为土地所有权人，永远掌握着房屋到期以后续期收费的权利。从理论上讲，所有权人再次出租时有权决定收不收钱，国家是不是放弃这个权利？

　　其次，中国现在购买房屋价款太贵，有的城市甚至超过日本东京新宿地区的房价，而那么高的房价还仅仅取得一个有期限的土地使用权。我觉得老百姓取得使用权时，还要交那么多钱，不太合理。在研究续期要不要收费的问题时，这个因素应当被考虑进去。

　　最后，续期问题涉及到住宅民生，对老百姓利益影响巨大。虽然从理论上说土地所有权人收回土地，再续期有权收费，但涉及到那么多老百姓利益，怎么做比较合适？能不能画一个杠杠，比如如果用以居住而不是投资炒作，不跟老百姓收钱？但是如果是用做炒作，转让之前是不是要补交土地使用权出让金，我觉得这可以考虑。要分情况，不能一刀切。

　　企业如果到７０年满时续期收费，我觉得那是正当的，因为它是商业行为，政府有权从商业行为里收取费用。那么老百姓炒作房地产，也转为商业形式，是不是有权利从这部分收钱，我觉得这些是可以考虑，是可以研究的。

　　中国人民大学教授杨立新：

　　应当补交２０年与７０年的出让金差价

　　温州市的居民住宅建设用地使用权存在２０年、３０年以至于７０年等不同情形，目前到期的是２０年期间的建设用地使用权。据调查，在重庆，当时为了降低房价，让百姓能够买上房，推出５０年期间的住宅建设用地使用权，也不同于７０年住宅建设用地使用权的期间。温州此次之所以引起舆论关注，在于其提出２０年土地使用权到期后，要缴纳房产价格三分之一的出让金才能延期。

　　我的看法是：

　　第一，住宅建设用地使用权的期间届满，必须自动续期。对此，任何人、任何机关包括各级人民政府都不得违背这一规定。

　　第二，住宅建设用地使用权的最高期间是７０年，约定２０年以及没有达到７０年期间的，首先应当自动续期至７０年。

　　第三，对于没有达到最高期间续期７０年的，是否应当补交出让金。应当考虑到：一是７０年的使用期间和２０年等期间不同，出让金的数额是不一样的；二是政府出让２０年的土地使用权，续期如果不补交出让金，政府的利益会受到损失；三是如果２０年等期间的住宅建设用地使用权的业主在续期时不补交出让金，对其他已经缴纳了７０年出让金的业主而言，是不公平的。因此，２０年的期间届满自动续期的，业主应当补交２０年与７０年土地使用权期间的出让金差价。

　　第四，具体出让金差价的计算，应当按照出让土地使用权当时的出让金价格计算。在补交出让金时，应当计算２０年的银行贷款利息，由业主负担。此外，不得再增加任何费用。凡是与此方法不同的算法，结果高于这个计算方法的计算结果的，都是不正当的。