2原因

●近期一线城市房价上涨主要与股市有关

从我们的观察看，深圳的房价从2014年12月份开始上涨，涨得最快的时间是2015年5月份和6月份，7月份之后，深圳的房价环比上涨速度基本上不涨了。深圳的房价上涨状况与2014-2015年的股票市场基本雷同。从现象上可以进行判断，2015年度深圳和一线城市的房价走势与股市有关。

深圳股票市场与上海股票市场的不同之处在于有中小板和创业板市场，中小板现在有接近800家上市公司，创业板有接近500家，这两个加起来是1200多家上市公司。上市公司有一个特点，他在哪个交易所挂牌上市，就会在这个城市开户，设立办事处，有些上市公司还会投资股票。所有自然人股东和法人股东的账户的管理都放在这个城市。

股价上升过程中，上市公司股东的账面财富迅速增加。尽管经过去年的股市震荡，截至2015年底，创业板指数平均价格依然上升了84%，中小板上升了53%，而且，中小板和创业板市场从2012年底开始，股价已经连续三年上涨，累计上涨幅度都超过了200%，上市公司股东尤其是发起人股东财富迅速增加，这些新增财富主要集中在深圳。

股市上涨产生的财富效应同样会刺激上海的房地产市场，但影响程度不如深圳。因为上海证券交易所上市的主要是国有控股的蓝筹股，而且上海综合指数的涨幅远远落后于深圳的中小板和创业板指数。当然，以上海为中心的长三角是中国经济最有活力的地区，该地区有大量公司在深圳的中小板和创业板上市，因此，中小板和创业板股价的大幅度上涨使上海的房地产市场受到影响。上海周边的城市中，南京、杭州及苏州等也分布着相当数量的科技类上市公司的总部，而这几个城市的房价表现同样十分抢眼。

股市对楼市的影响还表现在证券从业人员的薪酬方面。2015年证券市场的成交量大幅度增加，证券行业的盈利状况大幅度好转，证券从业人员的收入明显增加，中层管理人员的薪酬都在100万以上，有些公司的高官人员的薪酬超过1000万元。这些从业人员主要集中在北京、上海和深圳。

豪宅成交的大幅度增长（参见前面的分析）从另外一个侧面佐证了深圳、上海和北京房地产市场受股市行情的影响的事实。

从股市影响楼市的逻辑看，2016年1月份之后股市出现了近20%的下跌，应该对楼市形成抑制，但因为有来自货币政策方面的新的因素刺激，使得楼市趋势继续。

●货币政策方面的刺激

从2001年以后的房地产运行看，房价与货币投放高度相关，简言之，房地产市场对信贷与货币政策的变动高度敏感。此次一线城市楼市疯狂亦与货币政策变动有关。2015年多次降准降息，尤其是2016年1月份的信贷数据使市场神经受到强力刺激（1月份新增人民币贷款2.51万亿元，社会融资3.42万亿元，同比增67.08%、环比增88.42%）大超市场预期。从人民银行公布的第一季度信贷数据看，个人购房贷款增加1万亿元，同比多增4309亿元。一季度全部新增贷款为4.61亿元。单季1万亿的房贷新增量，创下自2010年央行开始公布金融机构贷款投向报告以来的历史最高纪录。如果与去年作比较，2015年全年，新增个人住房贷款总计2.66万亿元。从余额来看，截至3月末，个人购房贷款余额15.18万亿元，同比增长25.5%，增速比上年末高2.4个百分点，比各项贷款增速高10.8个百分点。

楼市与股市一样，不存在市场均衡价格，其价格波动主要受预期支配，价格上涨的趋势一旦形成就会自我强化，2015年的一线房价已经形成上涨趋势的背景下，再受到上述一系列来自货币政策方面的刺激，结论是不言而喻的。

●房地产中介的加杠杆行为助推了房地产投机

在资产价格快速上涨的背景下，投资者倾向于加杠杆，这是资产价格波动过程中的一般规律。去年上半年股市的快速上升与融资融券及场外配资的快速增长密切相关，并由此导致了股灾的发生。在楼市价格快速上升之后，类似股市的场外配资行为快速发展，值得我们高度关注。

根据公开报道，目前有不少机构都提供“首付贷”，有的P2P平台甚至提供1/2首付全额的授信金额。

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