随着开年部分地区楼市回暖，政府接连打出组合拳，刺激房地产发展的新政策频频发布，这使得大众的目光再次聚焦楼市，“房地产去库存”更成为2016年两会关于楼市的热词。

今年的全国两会，承载着“十三五”开好局的使命，更伴随着2020年实现全面小康“倒计时” 的发令枪。在监管层定调房地产去库存，以及央行持续施行货币宽松政策的导向下，住房市场的供给该如何调控？市场量价是否已经步入拐点，市场需求有什么变化？在供给侧改革下，稳定房地产业发展的着力点何在？

彭博社却在2月28日的社论中表示，相信中国新一轮的宽松政策会对楼市“去库存”有效。文章称，受宽松政策继续支持及热点城市带动，2016年中国住宅市场均价预计上涨4%，将延续温和上涨势头，房地产投资增速有望止跌企稳。

清华大学房地产研究所所长刘洪玉表示，“2016全国市场将继续沿续上年的复苏向回暖迈进，新政策也会陆续刺激需求。在供给侧结构性改革下，房地产行业不久将迎来蓬勃发展的春天?！?/p>

供求平衡 灵活把控房地产市场走势

《中国住房发展报告2015-2016》指出，当前中国住房市场一个突出问题是，住房市场供给严重失衡，结构性过剩与短缺并存。

据中国国家统计局日前公布的70个大中城市住宅销售价格变动情况显示，1月房价同比上涨城市数量增至25个，占比超30%，其中，一线城市房价飙涨，涨幅最高的是深圳，同比上涨52.7%，上海和北京则分别以21.4%和11.3%的涨幅紧随其后。

中国社会科学院城市发展与环境研究所土地经济与不动产研究室主任、研究员李景国教授在接受海外网财经采访时指出，一线城市住房供求关系偏紧，房价畸高；三四线城市及部分二线城市住房市场呈现阶段性过剩，库存高企，房价下跌。导致这样“冰火两重天”的深层原因在于产城融合的不够。这主要体现在对劳动力的吸引力上。

“以北京为例，就业机会相对较多，能容纳的劳动力也多，再加上城市服务配套完善，人们对住房的需求大，自然地，吸引力就大；而在三四线城市，城市更新驱动慢，产业较弱，对人口的吸引力也相对小”他分析道。

针对未来住房市场的供给关系，北京大学环境学院城市与区域规划系教授董黎明认为，中国各省情况复杂，“一刀切”式的调控手段已不能适应市场变化。目前，一线城市面临供不应求的压力，政府可以通过多种措施盘活现有存量，平抑房价上涨压力；而对于供过于求的三四线，控制土地供应规模及节奏，推进未开发房地产用地转型利用，允许房企适当调整套型未尝不失为一种灵活地、因地制宜的方法。

需求多元 打通保障房与商品房通道

相较“十二五”侧重于推进住房保障体系建设，加快解决中低收入家庭住房困难，“十三五”规划的主要任务发生了改变。在房地产调控方面将聚焦拓展多元化需求，促进产业发展，完善长效机制建设。

对于业内人士认为“十三五”的开年可能将是房地产业市场量价的拐点，中国房地产指数系统办公室主任、中国指数研究院常务副院长黄瑜女士对海外网财经表示，结合国内外宏观经济环境及房地产政策趋势，我国房产市场正步入持续调整的拐点期。她预计，未来五年我国商品住宅销售面积近53亿平方米，总规模与“十二五”期间基本持平，但年均将下降1.5%左右；新开工面积累计将达50.6亿平方米，年均下降2.2%左右；开发投资额累计为37.7万亿元人民币，年均增长4.8%左右；销售额总值近40.9万亿元，年均增长5.0%左右。

对于未来房地产市场的需求变化，董黎明教授表示，需求要跟新型城镇化挂钩?！拔桥┟窆す钩傻男率忻袢禾?，打通保障房和商品房之间的通道，用市场化的方式解决问题?！?/p>

同时，我国住房市场发展环境的变化导致了需求多元化。改善性二套房、高舒适度住房、适老住宅、青年公寓、季节性住宅等,都是住房市场上的有效需求，

针对这些需求的供给也是有效供给，“当下楼市的供给仍不够满足这部分需求,供给侧需解决这部分需求问题”。

规划落实 提供配套性的改革方案

今年以来，房地产投资增速的明显回调,供求关系也完全转变。从长远来看，房地产业作为经济“发动机”的角色将逐步淡化,而需更加注重与其他产业的配套、结合。

清华大学房地产研究所所长刘洪玉认为，在供给侧改革的大背景下，未来城乡住房供给，也要着力提高供给有效性和供给质量，完善和提高社区综合服务和房地产资产管理服务能力，发展房地产租赁市场，加快房地产金融监管和创新的步伐。

李景国教授则表示，十三五期间，我们必须把握住房市场的供给平衡，做好个城市住房市场的发展规划和配套性改革方案的落实。在三四线城市鼓励并创造就业与发展的机会，增加当地常住人口，在休闲、度假、养老等方面下工夫。