从住房稀缺到饱和,我国房地产市场经历了长达十几年的黄金发展期。当前我国房地产市场主要指标持续回落并非偶然,这实际上反映出市场运行特征的深刻变化。新房需求总量回落,而存量住房不断增加,我国商品房市场或将迎来存量房时代。这不仅对现行以新房开发为主的房地产开发经营模式形成巨大冲击,而且对现行房地产税收金融制度提出巨大挑战。

新房市场增长空间狭小

据中国保险行业协会《2015年中国职工养老储备指数大中城市报告》,我国城镇职工平均拥有不动产为1.06套。虽然调查数据来源于大中城市,但如果把三线、四线城市包括在内,那么城镇职工拥有不动产的平均套数还会上升。截至2015年10月末,我国商品房待售面积68632万平方米,三线、四线城市住房明显供过于求,去库存压力凸显。

截至2013年末,我国城镇居民人均住房面积32.7平方米,居住状况已经显著改善。住房兼具物理与投资属性,理论上住房投资可以脱离物理属性而独立存在。但应该看到,住房投资价值在于稀缺性。如果城镇居民住房自有率超过1,那么住房稀缺性将会显著下降,投资多套房产的价值变现将存在重大障碍。在一线特大城市,住房价格之所以能够持续高位上涨,一个极为重要的原因在于,新增流入人口承接住房销售链条的终端需求。但对绝大多数城市而言,新增人口流入基本无法做到不萎缩。当然,农民工、外来务工人员住房需求还没有得到完全满足,但这些人的基本收入状况决定了他们的住房需求没有可能通过商品房市场满足。综合来看,我国新建商品房市场增长空间将日益狭小。

楼市或将进入存量房时代

今年以来我国房地产市场运行的一个重大变化是二手房交易量的急剧上涨,并超过新房交易量。从国际比较看,美国、英国、法国等国家已经是二手房主导的市场,其二手房成交量分别是新房成交的9倍、8.1倍、1.9倍。这些国家在经历新房市场大发展后,住房自有率超过60%,房屋新开工和房屋存量逐步趋于稳定,存量房市场逐步取代新房市场成为主导性力量。绝大多数城镇非户籍人口属于外来务工人员,无法进入商品房市场。如果这部分城镇非户籍人口扣除,那么我国城镇居民家庭住房自有率将超过70%。2013年,尽管全国层面二手房与新房成交占比只有35%左右,但是一线城市和个别二线城市二手房已经超过新房。从二手房市场集中度来看,根据中介机构测算,2013年二手房成交面积的16%集中在一线城市,成交金额的39%集中在一线城市。2015年,我国二手房交易继续快速上升,一线城市二手房交易量已经远远超过新房交易,并成为市场绝对主导力量。

存量房时代将对现行房地产市场运行模式提出巨大挑战。房地产市场运行特征变化,不仅影响到房地产开发经营模式,也对与房地产市场密切相关的税收金融制度形成巨大冲击。

一是存量房改造将成为房地产市场新业务增长点。截至2013年末,我国城镇大约有存量住宅面积238.71亿平方米。2015年上半年全国商品房销售均价为6815元/平方米,考虑折旧因素,按照0.5系数来折算,存量住宅销售均价为3407元/平方米,由此可以推导得到全国存量住宅总价值为81.33万亿元。若以2000年划界,2/3存量住宅或多或少都需要对品质进行改善。假定每平方米居住品质提升成本为100元,那么存量住宅品质提升市场空间大约为15000多亿元。当然,这样估算或过于简单,我国城镇旧房改造和危房处置是一个动态连续过程,实际上市场潜力可能远较上述估算要大。

二是亟待建立政策性住房支持体系。无论是城镇中低收入人群,还是农业就业转移人口,都无法通过商品房市场满足住房需求,政策性住房支持体系建设刻不容缓。首先,需要加大保障性住房建设力度,为城市中低收入人群提供廉租房、限价房。在住房供过于求的三线、四线城市,也可以考虑直接购买作为保障性住房。其次,需要考虑建立我国政策性住房金融机构,为中低收入人群和农业就业转移人口提供住房金融支持,在首付比、贷款期限和贷款利率上予以最大可能的政策优惠。第三,放开落户限制,积极盘活农业就业转移人口拥有的宅基地和其他产权,支付农业就业转移人口城镇落户生活成本。

三是加快房地产税收制度改革。存量房时代与新房主导对地方财政收入的最大区别在于,土地出让收入将会大幅减少,这将对现行地方政府财政预算体制形成巨大冲击。从国际上看,征收房屋持有环节税收是国际惯例。据统计,美国房产税占到美国税收收入的70%,是美国最为重要的税种之一。未来房屋持有环节税收替代土地出让收入,有可能成为地方政府重要收入来源。当然,在设计税收制度时,在免税和税率上,均需要综合考虑城镇居民家庭的财务承担能力。2015年1-10月份,全国房地产开发企业土地购置面积17847万平方米,同比下降33.8%,降幅与1-9月份持平;土地成交价款5794亿元,下降25.2%。土地出让收入可能已经形成下降趋势,因此加快房产税收制度改革,未雨绸缪,意义十分重大。

综合来看,我国居民住房自有率较高。据西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心数据,2015年中国家庭总资产中,房产占比高达69.2%,这比美国的两倍还多。在存量房交易主导的房地产市场,住房投资价值整体下降,金融资产有可能成为居民家庭资产配置的重要选择。