就在三四线城市面临天量库存压力、全国土地出让金下降25.2%的同时,一线城市和核心二线城市却迎来了热火朝天的“地王季”。

一二线“地王季”

11月25日下午,备受瞩目的上海新江湾巨型纯住宅地块迎来了现场竞标,12家房企、数轮争夺,最终由信达以72.99亿杀出重围夺得,名义楼板价4.9万/㎡,若扣除20%保障房面积后,实际楼板价超过6.1万/㎡,刷新了上海住宅楼板价新纪录。

此前一天(24日),北京的天空星星点点飘起了雪花,但土地市场却热浪滚滚。当日,北京土地市场继续上演房企抢地大战,经过多轮竞价,最终房山两地块全部被天恒中粮联合体摘得,总价68.63亿元。据测算,两地块楼面价分别达到约18000元/㎡、29000元/㎡,已接近甚至超过区域在售楼房价格。

根据中原地产研究部统计,今年北京土地市场成交额已达到约1920亿元,超过2014年全年1916亿元的历史成交纪录。剩下的最后一个月里,北京仍有多幅待出让地块,全年成交额超2000亿元几成定局?！叭堑赝?”中原地产首席市场分析师张大伟告诉《第一财经日报》,今年北京成交的土地中,有9宗成交楼面价超过5万元/㎡,25宗楼面价在3万元/㎡以上。目前一线城市土地在标杆房企的激烈争抢下,已普遍出现了楼面价超过当地房价的现象。

张大伟说,虽然高价地并不能完全代表未来市场售价,但如此多的“地王”集中出现,未来房价很难不受到影响。尤其是北京,今年成交的住宅地块楼面价已全面超过3.7万元/㎡的情况下,未来住宅产品“豪宅化”难以避免。

实际上,当前土地市场大热的城市不仅有北京、上海、广州、南京、杭州等其他一二线城市也同样出现土地成交热潮,高总价地、高单价地亦频频刷新纪录。例如,南京将于本月27号拍出的仙林湖板块一地块,起拍价已超出该区域“前地王”楼面价,为此周边多楼盘都已暂停加推,待新“地王”出来后伺机涨价。

11月20日的新一轮杭州土地拍卖会上,拱墅区桥西板块和下城区文晖板块的楼面价又被刷出了新高。其中,桥西拱宸桥单元宅地被金地以16842元/㎡摘得,文晖单元宅地则被朗诗以18479元/㎡斩获。

为何在全国土地出让金下降25.2%的情况下,核心城市土地市场却如火如荼?这是因为,在目前广大三四线城市和部分二线城市面临高库存压力的情况下,主要房企都将资金集中到一线城市和核心二线城市争夺,而这些城市就十几个,最多不超过20个,占全国城市的比例相当之小。而且这些大城市在国家严控城市边界的情况下,未来出让的土地也将越来越少。

也就是说,对开发商而言,未来可供选择进入的城市和空间已经越来越小。在这种情况下,土地市场的价格自然也就水涨船高。

国企称雄

那么,到底是谁在拿高价地?张大伟说,现在在一二线核心城市拿地的企业主要就是央企、地方大国企和大的上市公司。这其中,尤以央企和地方大国企为甚。今年以来北京土地市场成交的44幅住宅用地,其中77%的地块被央企或国企摘得,只有十幅为民企摘得。

例如,23日成交的石景山交通枢纽M、N地块,经过多轮激烈竞价,最终以35.4亿元被北京老牌国企华远地产夺得,楼面价格达到28697元/㎡,溢价率高达121%。据现场消息,此次竞拍共吸引了包括城建、华远、碧桂园、首创、金地商置等在内的12家房企竞逐。竞拍一开始,城建、华远、碧桂园三家房企相继发力,当报价喊到了32.5亿时,碧桂园率先退出了竞拍,华远和城建这两家北京国企继续争夺。最终,经历96轮激烈报价,华远才得以拿下该地块。

同一日,华润联手未来科技城共斥资50亿元,摘得北京小汤山两宗土地。24日,北京土地市场继续上演房企抢地大战,经过多轮竞价,最终房山两地块全部被天恒中粮联合体摘得。虽然有诸多房企参与竞标,但连续两天北京土地市场最终的胜利者均为国企,这也正是今年北京土地市场的一个缩影。

在上海,虽然比例没有北京那么高,但国企拿地也超过了一半。统计显示,在2015年上海成交的39幅住宅用地中,有22幅为国企单独或主导联合摘得,占比达56%。

例如25日夺得新江湾城地块的信达地产可谓真正底厚钱多。作为中国信达资产管理公司集团内的唯一房地产开发业务运作平台,得益于信达资产强大的金融背景,信达地产拥有获取低成本资金的天然优势。有评论称,25日的竞拍,就像“有钱人”遇到了“钱本身”。“他们才是真正的土豪,所以我们即使输了,也输得光荣?！庇胄糯镓松钡阶詈笠豢痰母＝ㄉ鲜蟹科筇┖碳畔喙厝耸克?。

张大伟说,现在一线城市的土地市场正进入到寡头时代,市场交易变成“豪门的游戏”,不仅外地中小房企进京、进一线城市的难度越来越大,实力不足的企业甚至有可能失去生存空间,最终被挤出主流市场,随着门槛提高,资金实力强大、本地资源丰富的“国字号”房企成为土地市场的主力军。