房地产调整的内生逻辑

　　之所以本轮楼市回暖的速度和力度远不如上一轮的重要原因是房地产发展的原生推动力发生了变化，房地产市场正式进入了白银时代。

　　“此次楼市调整和不动产登记虽存在时间上的错配，但并无直接关系。”卢静解释。

　　之所以本轮楼市回暖的速度和力度远不如上一轮的重要原因是房地产发展的原生推动力发生了变化，房地产市场正式进入了白银时代。

　　所谓的房地产发展的原生推动力，佟绍伟介绍，即是需求，来自于两个方面，一个是人口；一个是城镇化。

　　过去十年，我国城市化率保持高速发展，平均每年进城人口接近2000万，相当于每年增加一个北京、上海这么大规模的一个城市。

　　“农村人口向城镇转移总量已较为有限，主动城镇化到达65%左右后趋于平缓，此后城镇化率进一步提高将有赖于被动城镇化，这是一个长期的、被动的过程。”佟绍伟介绍。

　　与此同时，城市分化将逐步加大，胡志刚也表示，一方面伴随着快速城镇化的发展，粗犷型产品不能满足消费者的需求；另一方面，不同城市的产业和人口导入不同，房地产的需求也不同，在房地产步入存量市场之际，也存在不同城市之间房地产资源错配的问题。

　　而从人口因素来看，2010年，15-64岁人口占总人口比例达到74.5%的峰值，随后开始下降，到2013年这个比例下降到72.8%，人口老龄化趋势显现，65岁以上买房需求较薄弱的群体占比逐年增加。

　　这也意味着，房地产市场总需求增长减缓甚至出现负增长应该成为未来市场发展的常态。

　　构建房地产长效调控机制

　　在卢静看来，不动产登记的落地对于房地产来说，不是抑制作用，长期来看，在构建房地产长效调控机制的建设方面具有重要价值，也为解决房地产的深层次问题提供更准确、适时的数据支撑。

　　在卢静看来，不动产统一登记真正的意图与目的，不是调控房价，也不是为开征房地产税，更不是成为反腐利器。但其对于房地产的持续健康发展有重要意义，可以推进房地产长效调控机制的建设，为房地产市场供求和监管提供基础数据。

　　毋庸置疑，房地产市场过快发展不可持续，且存在多种风险。

　　根据兴业银行对中美两国的私人财富比较发现，我国居民财富更多的配制在房地产领域，房地产占居民财富比例持续在60%以上。

　　而美国在1970-1980年期间，其人均GDP与我国现在人均GDP相当时，资产配置更多的投资在股票和债券，达到60%以上。而其房地产资产仅占其资产的20%以下。

　　造成这样的差距主要在于，2000年以后，我国房地产市场的蓬勃发展，房地产价格快速上涨，居民财富每年新增20万亿-30万亿之间，其中70%来自于房地产市场。按照资本逐利的天性，大量资本集中在房地产市场。

　　“这并非是好的资源配置，房价的快速上涨，提高了劳动力的价格，也导致我国经济发展的动力受损，中小企业融资困难，融资成本大。”佟绍伟称，这也要求居民财富配置在房地产市场的配比将由高比例回落至中高比例。

　　另有一组数据，房地产销售额占居民可支配收入的比例在2013年达到顶峰，为33%。

　　“住房支出在居民消费中的比重过大，将会成为影响整个国民经济持续、快速、健康发展的一个不稳定因素。过重的购房负担，不仅挤压了居民的其他消费，而且容易产生畸形的消费结构。这种状态是不可持续的，也需要改变。”佟绍伟称。

　　众所周知，房地产市场是一个不完全竞争的市场，“政府适度的参与调控不可或缺，但政府又不能直接干预而只能采用间接手段，从房地产业发展历程来看，政府可采取的宏观调控措施无外乎行政手段、经济手段、金融手段、税收调节，而所有这些手段或措施只能是暂时的或者说在一定期限内发挥作用，长期趋势必然与其它市场一样由供需关系来决定。”佟绍伟介绍。

　　在卢静看来，不动产登记的落地对于房地产来说，不是抑制作用，长期来看，在构建房地产长效调控机制的建设方面具有重要价值，也为解决房地产的深层次问题提供更准确、适时的数据支撑。

　　向洪宜介绍，不动产登记的深层次的作用更大，比如保护不动产交易安全，方便交易；?；に饺瞬ㄓ敫骼嗖撇踩?；完善《物权法》，政府职能与行政精简；建立城乡统一不动产登记制度等。

　　以徐州为例，徐州房地统一登记收费80元，比分散登记时节约18元；泸州市原来办理土地使用证、房产证登记，要跑多个部门，准备多份材料，还分别需要30个和15个工作日，而现在只需要一份材料，在一个窗口就能办结，最多只需要30个工作日。