难点

　　多头管理相对分散

　　一位国土部人士告诉《经济参考报》记者，不动产统一登记是以土地为核心，包括房屋、草原、林地、海域等不动产的统一登记职责。在很长一段时间内，我国的不动产登记分散在多个部门，如建设用地使用权和集体土地所有权等由国土资源部门登记，房屋所有权等由住房和城乡建设部门登记，林地所有权和使用权由林业部门登记，水面、滩涂的养殖使用权由渔业部门登记，海域使用权则由海洋部门登记。

　　因此，土地、房屋、林地、海域资源“各有其主”，多头管理，相对分散?；褂蟹治鋈耸恐赋?，多年来，由于部门利益牵扯，由哪个部门来进行不动产统一登记一直存有争议，如在住房方面，房地产管理部门和土地管理部门都想获得这个权限。而且，由于不动产涉及多种范围，很多部门对各自领域内不动产类别的数据统计尚未及时更新。

　　这种局面一直持续到2013年底，国务院常务会议最终决定，将分散在多个部门的不动产登记职责整合由国土资源部承担。职责整合以后，针对不同类型的不动产，将由林业部门发林权证，农业部门发土地承包经营权证，建设部门发房产证、宅基地证，国土部门发土地使用权证。

　　原中国社科院城市发展与环境研究所所长牛凤瑞告诉《经济参考报》记者，统一登记意味着将涉及十余个部门的职责和权力整合、统一到一个部门，必将涉及各个部门的职责再分配，也不可避免要触及其他部门的实际利益，其难度可想而知。

　　不动产登记如何做到“城乡统一”也是难题之一。牛凤瑞说，不动产类别、性质十分复杂，且城乡之间有较大差异，给统一登记工作带来挑战。仅从城市的房产来看，就存在“房改房”、普通商品房、经济适用房等多个种类，“产权怎么明晰、性质怎么确定都很难操作”。

　　农村近年来人口结构变化巨大，宅基地的位置、大小、性质等还涉及复杂的社会经济关系，统一登记在细节上的难度非常大。牛凤瑞说“比如，宅基地虽然为集体所有，但是在农村实际上可以世代继承，很多农民听说开始确权登记以后都回家去盖房子。”不动产登记要落实起来，未来不能不考虑一些关联效应，比如城乡户籍制度改革等。这些都是未来需要解决的问题。

　　牛凤瑞还认为，不动产登记工作实际上主要针对个人财产权属进行登记，但是当前阶段，与个人财产相关的各种所有权属类别很多，界定却很难，很多权属在法理层面尚未完全理顺。涉及不动产登记时，利益矛盾很多。

　　中原地产首席分析师张大伟认为，目前不动产登记推进面临两大阻力。首先，不动产登记涉及个人私有财产或者隐私，人们不愿意配合。另外，一些地方或部门属于拥有多套住房的群体或既得利益者，进行不动产统一登记、住房信息联网，意味着要打破既得利益，所以这些部门大多不愿主动配合联网工作。

　　影响

　　对出台房地产税有间接效应

　　在意见稿的“登记信息共享与?；?rdquo;章节中，明确规定：不动产登记有关信息与住房城乡建设、农业、林业、海洋等部门审批、交易等信息应当实时互通共享。

　　此外，国土资源、公安、民政、税务、工商、金融、审计、统计等部门应当加强不动产登记有关信息互通共享。权利人、利害关系人可以依法查询、复制不动产登记资料，不动产登记机构应当提供。有关国家机关可以依照法律、行政法规的规定查询、复制与调查处理案件有关的不动产登记资料。

　　业内分析指出，这将有利于房产等信息的透明化，甚至有利于推动房产税的征收和反腐工作的进行，存在明显的政策溢出效应。

　　同策咨询研究部总监张宏伟告诉《经济参考报》记者，意见稿提出，权利人、利害关系人可以依法查询、复制不动产登记资料，不动产登记机构应当提供。“以人查房”不仅会成为一些官员的梦魇，也会成为“房叔、房婶”这些投机客较为头疼的问题。

　　伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，“以人查房”由此引发的部分抛售、资产处理情况，将促进未来房地产市场新房、二手房、租赁市场的房屋供应，缓解部分城市或者局部区域的市场供需矛盾，减缓房价和房租上涨的压力。

　　胡景晖告诉记者，房屋抛售在增加市场供应的同时，甚至会影响到上游开发商的拿地速度、土地储备、企业战略、推盘计划等诸多方面。

　　就房地产行业和市场来说，胡景晖认为，不动产登记一方面将改变以往市场信息缺失、无法摸清家底所造成的监管和措施失灵的被动情况，让未来的市场调控更具针对性；另一方面，也将为限购、限贷等行政命令式调控手段全面退出，房产税、遗产税等财产性税收的出台奠定基础。

　　张宏伟也认为，个人住房信息系统的逐步建立，对于以税费调控为主的技术条件的建立、以“差别化”措施对楼市进行分类调控、调节存量房城市供求关系、楼市长效调控机制的建立等调控手段的转向具有积极意义。

　　不过，链家地产市场研究部张旭告诉《经济参考报》记者，不动产信息的联网查询对于房地产市场的影响主要是心理预期方面。“首先，有可能会导致部分持有多套房的业主出现抛售行为，但对于整个房地产市场不会产生过大的影响。其次，不动产统一登记制度是执行房地产税的重要前提之一。但是从长远来看，房地产税为十分复杂的综合税种，其具体征收方案的制定也需要较长时间的论证，意见稿的发布乃至不动产登记工作的进行，都不会对房地产税起到立竿见影的效果”。

　　牛凤瑞也表示，不动产登记或许可以增加住房等信息的透明度，但是很难直接影响到反腐及房地产市场，反腐并不是不动产登记的目标。

　　还有专家认为，不动产登记是一项技术性工作，通过推动不动产登记工作，其背后的产权问题、财产权问题会逐步显现出来。因此，不动产统一登记，使物权法的落实、土地管理法的修改，特别是土地法的制订进程的重启，变得势在必行。甚至对“小产权房”问题的解决，都会产生一些促进作用。记者　高伟