■ 观点

　　一度火热的北京楼市已经开始降温，未来市场趋势以及政策走向将会如何，新京报记者邀请了专家和业内人士，对此进行了探讨。

　　嘉宾

　　●冯科 北京大学经济所房地产金融研究中心主任

　　●陈志 北京房地产业协会秘书长

　　●李文杰 中原集团首席运营官COO

　　●周兴 北京天恒乐活城置业总经理

　　谈降价 市场分化在加剧

　　新京报：最近楼市很热闹，有降价了业主闹事的，有宣传涨价热销的，你觉得楼市处于什么阶段？

　　李文杰：今年以来多数房企的销售速度都在放缓，从数字上看楼市的整体库存在上升，销售金额在缩减，企业已经感受到了资金压力，一些项目出现了降价情况。

　　周兴：比起去年，市场热度确实有回落，市场的分化也在加剧，有卖得不好的项目，也有卖得好的项目，还得看项目在同区域有没有优势。

　　陈志：根据北京市住建委的数据，今年前四月获批入市的楼盘有2.13万套，总面积254.4万平方米，是2011年以来最多的一年，但是前4月的成交量却是一个低值，和2012年相当。

　　新京报：大家现在关心的是，开发商是不是真降？

　　周兴：开发商看降价不降价是看预期价格和实际卖价对比，比如一个项目一期卖2万，二期本来预计卖3万，现在只卖了2.5万，那一定是降价了，但是你和去年的一期比，那还是涨了。

　　冯科：房企为了去库存，或为了追求更好的现金流，市场出现了降价的项目，这不用遮掩，但是北京的降价幅度不会太大，从最基础的供求关系上看，供需还是不足的。

　　谈政策 银根有望适度放松

　　新京报：近期市场传出的央行可能降低存款准备金率（降准），以及号召银行支持个人房贷业务，这传达出什么信号？

　　李文杰：我觉得整体银根上不会“放水”，目前社会整体资金成本都较高，银行一方面考虑到房地产市场下行的风险，另一方面是房贷业务利润小，没有动力增加业务。但是首套房的贷款利率可能会有一些松动，因为从基准利率的7折到现在的1倍、1.2倍，首付从20%提高到30%，极大提升了刚需客群的购买门槛，近期贷款利率上可能会有一些优惠。

　　冯科：我们研究宏观经济政策，从近期几个方面来看，银根有望在6月-7月份出现适度放松，因为目前CPI已经在1.8%的水平，反通胀的压力变小，那么反通缩的压力就会增强。政策有上限也有下限，上限是CPI不能高于4%，下限是GDP不低于6.5%，只要CPI适度可控，而夏粮丰收后，没有大的自然灾害，农产品如肉禽蛋的价格稳定，就能腾出手来保经济，央行有可能降准，也有可能实行央票逆回购来释放资金。

　　陈志：我同意冯科的逻辑，现在的问题是银根会有多大程度的放松？最近很多传言说降准一下要降1-2个点，以前都是0.25的降，这可能释放出近万亿的流动性，这也说明了市场有惯性，上一届政府遇到的问题，这一届政府依然要面对，完全不放松银根看起来不太可行了，但是如何使这些释放出的资金流向实体经济，而非按过去的路径进入房地产？

　　谈后市 未来或有成交小行情

　　新京报：银根的松动对房地产市场会有什么影响？

　　冯科：银根的方向会稳定房地产市场的信心，从政策层面看，肯定不希望看到房价暴涨，也不希望出现大跌，促使市场信心恢复、交投活跃。

　　陈志：近期的影响体现在对楼市的预期上，如果有实质动作，从银行房贷业务平衡风险和收益来看，对北京楼市的利好可能更大一些。

　　周兴：从企业的银行借贷、消费者的房贷审批来看，银根依然很紧，没有感觉到有放松的迹象，未来如果放松，我觉得不是为了“救楼市”，而是从整体经济发展考虑。

　　李文杰：可能会有一波小行情?？⑸毯凸悍空叨蓟峥吹秸飧龌?，5月底到6月初，市场上可能会出现一波更多的降价项目，以带动市场的成交，房企加快销售去库存，也为了三季度拿地创造条件。但这不会改变市场目前的局面（降价增多），企业资金成本高，贷款额度紧还将持续一段较长的时间。

　　北京今年楼市价格松动标志性事件

　　●3月16日

　　住总万科橙21680元/平方米开盘，被认为是“降价”

　　●4月初

　　东亚印象台湖开盘，价格从预期的2.6万元/平方米下调到2.2万元/平方米

　　●4月上半月

　　亦庄林肯公园推出A区32000元/平方米房源，较B区36000元/平方米的价格下调

　　●4月底

　　亦庄海梓府推出特价房，28800元/平方米，较此前36000元/平方米报价下调

　　●“五一”期间

　　通州K2清水湾推出17000元/平方米（地上地下平均价）的房源

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